Honnan tudod hogy jó befektetés-e egy adott ingatlan

Nem tartom elképzelhetetlennek hogy a jövőben befektetési céllal is fogok ingatlant venni. Nem vagyok annak a híve, hogy csak úgy belevágjak valamibe, ezért gondoltam hogy eltöltök egy kis időt, utánaolvasok a dolgoknak, és  megpróbálok magamnak egy rendszert kialakítani ami megkönnyíti az ingatlanok előzetes értékelését,  ami objektív, és segít abban hogy az első szűrő legyen egy ingatlanvásárláskor. Csináltam egy  egyszerűen használható söralátét szintű kalkulátort is amit innen letölthetsz . Előre bocsátom, ennek a cikknek nem az a célja hogy más befektetésekkel összehasonlítsam az ingatlanbefektetést, hanem az hogy hogyan lehet eldönteni hogy egy-egy ingatlan jó befektetés-e-  Ezekre a dolgokra gondolom hogy figyelni kell mielőtt belevágsz:

Először azonban pár alap dolog, az ingatlan befektetésekkel kapcsolatban:

Honnan van hasznod egy ingatlan ilyen üzletnél?

Az ingatlan kétféleképp tud hasznot termelni. Egyrészt minden hónapban bérleti díjat szedhetsz utána, és jó eséllyel számolhatsz az ingatlan felértékelődésével.  Ilyen szempontból nagyon hasonló egy részvényhez. A bérleti díj megfelelője részvényeknél az osztalék, a felértékelődés pedig az árfolyam-nyereségnek felel meg. Fontos különbség, hogy a felértékelődés csak papíron létezik, ameddig el nem adod az ingatlant. Szerintem a felértékelődés hosszú távon (értsd 10+ év) az inflációt követni, tehát az ingatlan az infláció elleni “védekezés” egyik legjobb eszköze. Nem vagyok makrogazdasági szakértő, de nekem a józan ész azt diktálja, ahogy az árak nőnek (infláció) az embereknek a keresete is nőni fog, ahhoz hogy a kínálati-keresleti egyensúly fennmaradjon, nőnie kell a lakásáraknak is.

Mi határozza meg a bérlakások iránti keresletet?

Szerintem két dolog, a munkalehetőségek, és felsőoktatás. Ha nincs munka, nem lesz az embereknek pénze, és oda mennek ahol lehetőségük van munkát vállalni. Anno én is ezért költöztem a fővárosba, egyszerűen sokkal több a lehetőség itt. A másik az felsőoktatás, olyan egyetemvárosokban, mint Debrecen, Miskolc vagy Győr mindig lesz igény a hallgatók részéről, mert csak egy részüknek lesz lehetőségük kollégiumban lakni. (az más kérdés hogy sokan nem is akarnak). Saját lakást szerintem nem sokan engedhetnek meg, illetve nem is biztos hogy akarnak ha nem abban a városban akarnak letelepedni.

Ingatlan típusa

Szerintem Magyarországon a kiadásnál inkább lakások jöhetnek számításba, sokkal kevesebb kiadó házzal találkoztam az ingatlanos oldalakon. Úgy gondolom hogy ennek kulturális okai vannak, egyszerűen kevesen gondolkoznak abban hogy házat béreljenek. A szokásos modell  úgy tűnik hogy a lakásbérlés, lakás vásárlás, és esetleg házvásárlás mentén húzódik. Ebből adódóan befektetési céllal én inkább lakást vennék, ami meghatározza az elhelyezkedést is.

Elhelyezkedés

Az elhíresült fáma “location, location, location) szerint a legfontosabb egy ingatlannál. Elsősorban olyan városokban gondolkodnék, ahol hosszú távon is van munkalehetőség, Budapest, illetve néhány kivételével megyeszékhelyek tűnnek kevésbé kockázatos választásnak. Itt van elég kereslet ahhoz hogy jó eséllyel kiadható legyen egy ingatlan, és eladható is marad az ingatlan ha esetleg szükség van rá.

Pénzügyek

Ok, megvan hogy nagyjából hol, milyen típusú ingatlanban érdemes gondolkozni, de honnan tudod hogy egy adott ingatlan jó befektetés-e? Ehhez azért sokkal komolyabban meg kell vizsgálni az adott ingatlant, de az hogy az első rostán átmegy-e azt viszonylag hamar meg lehet tudni. Erre való a kalkulátor, ami három dolgot fog nézni:

Fél százalék szabály: Nagyon egyszerű, fogod a vételárat, és hogy mennyiért lehet kiadni a lakást havonta. Elosztod a bérleti díjat a vételárral, ha a kettő hányadosa fél százalék alatt van, akkor nem érdemes foglalkozni az ingatlannal. Tehát ha 10 millió forintért veszek egy lakást, akkor minimum 50 ezer forintért kell hogy tudjam kiadni. Azért fontos ez, mert ha belegondolsz így adók és költségek előtt 6%-os évi jövedelmet érsz el a befektetésen felértékelődés nélkül (azaz hosszú távon infláció felett) Ez az abszolút minimum, ami alatt szerintem nem is érdemes foglalkozni egy lakással, de én inkább 0.6-0.7% felett érezném kényelmesen magam…

Cash flow ráta

A fél százalékos szabály egy jó és könnyen kiszámolható első szám aminek ha megfelel az ingatlan, akkor tovább lehet lépni. A következő a cash-flow ráta, azaz hogy költségek és adók után mennyi pénz marad a zsebedben amit elkölthetsz, vagy befektethetsz újra. Erre igazából szerintem nincs szabály hogy mennyi az a szám ami jó, ezt mindenkinek magának kell eldönteni. Így számolhatod ki:

  1. Kiszámolod az éves bevételed
  2. Levonod a működési költségeket (javítások, biztosítás, minden egyéb ami nincs a rezsiben)
  3. Kiszámolod az adókat (bevétel mínusz összes költség mínusz értékcsökkenés és ennek a 15 százaléka jelenleg)
  4. Nettó éves bevétel: kivonod a bevételekből a költségeket és az adókat
  5. Cash flow ráta: nettó éves bevétel osztva a vételárral

Az egyszerűség kedvéért maradjunk az előbb említett 10 milliós lakásnál, amit 70 ezerért lehet kiadni havonta, és havi 7 ezer forint működési költség merül fel rezsin felül. Erre jön még 8 ezer SZJA, marad 55 ezer nettó jövedelem havonta, ami éves szinten 6.33%.

Egy bónusz mutató, de ezzel nagyon óvatosan: önerőre számolt hozam:

Eddig nem beszéltem  az ingatlan finanszírozásáról. Ha egy ingatlan nem jó befektetés úgy hogy hitel nélkül, zsebből megveszed, akkor hitellel sem lesz az. Gondolhatnád, hogy igen ám, de mi van ha csak 20 százalék önerővel szállok be, akkor sokkal jobb lesz a hozam nem? A válasz az, hogy lehet. Könnyen beláthatjuk miért veszélyes ez a mutató. Mi van ha önerő nélkül veszem meg a lakást, akkor végtelen a haszon százalékban kifejezve?  Könnyen túl rózsás képet festhet ez a szám. Így számolhatod ki:

  1. Fogod a bérleti díjat
  2. Levonod az összes költséget (adók, egyéb kiadások, hiteltörlesztő)
  3. Megszorzod ezt a számot 12-vel, megkapod az éves bevételt
  4. Ezt elosztva az önerővel megkapod az önerőre számolt hozamot

Arra viszont nagyon figyelj, hogy a hitel mindig kockázatot jelent. Azt akkor is kell fizetni, ha nincs a lakás kiadva, vagy ha csak kevesebbért tudod kiadni, mert épp egy válság van. Akkor jöhetnek a csúnya sztorik, hogy nincs miből fizetni a hitelt, és el kell adni mélyen áron alul a lakást. És ez csak egy kockázat. Ha láttad a Big Short-ot, akkor biztos emlékszel a sztriptíztáncosra akinek 5 háza és egy lakása volt.  Óvatosan csak hitellel és az eladósodással, a mohóság nagyon csúnyán visszaüthet!

Egy ingatlannál a vételkor dől el, hogy mennyire jó befektetés. Infláció feletti felértékelődésre számolni nem más, mint spekuláció. Ha van egy jó terved, van elképzelésed hogy milyen hozamra számolhatsz, érted a kockázatokat, költségeket, és elfogadhatónak tartod, akkor sokkal nagyobb eséllyel leszel sikeres a befektetésben.

Kihagytam valamit? Hozzászólnál? Tudod hol teheted! 🙂

Befektetések egyszerűen 7: Diverzifikáció

Ha érdeklődsz a befektetések iránt, és olvasgatsz a témában, akkor elkerülhetetlen hogy előbb-utóbb találkozz a diverzifikáció fogalmával. Mint sok más kifejezés a pénzügyek világában, ez is egy “villantós” kifejezés egy nagyon egyszerű fogalomra. Annyit jelent, hogy ne tégy fel mindent egy lapra. De miért is ne?

Azért, mert beszéltünk már róla, hogy a befektetés az nem szerencsejáték. Sokan azt hiszik hogy az, mert a befektetés természetétől fogva olyan dolog, amikor nem sok befolyásod van rá, hogy mi történik a pénzeddel. Elküldöd a pénzed dolgozni, de ez azt jelenti, hogy odaadod másoknak. Bízol benne, hogy ők tudják mit csinálnak, és több pénzt fognak termelni, amiből te osztalékot kapsz, és még a tőkéd is gyarapodik. Minden szép, és jó, addig amíg nem fordul minden rosszra. Ekkor viszont fájni fog ha a pénzed felét elveszted. A diverzifikáció abban segít, hogy amikor jön a baj, az kevéssé fájjon. Az ára pedig az, hogy jó időkben esetleg nem érsz el akkora hozamot, mint ha mondjuk egy épp felvirágzó Facebook-ba fektettél volna mindent. A jövőt viszont senki nem látja, ezért nem árt óvatosnak lenni.

Az egyik leggyakoribb forma a diverzifikációra, hogy nem csak részvényeket, hanem kötvényeket is tartasz a portfóliódban. Általában elmondható, hogy a kettő egymással ellentétes időszakokban teljesít jobban. Gazdasági növekedés esetén a részvények teljesítenek jobban, mert az emberek általában kapzsik, hanyatlás esetén viszont a kötvények teljesítenek jobban, mert óvatossá válnak az emberek. Hosszú távon azzal hogy nem egy eszköz-osztályba, vagy egy részvénybe fektetsz, azzal csökkented a kockázatot, de a várható hozamot is. Ami a lényeg, hogy sokkal nagyobb mértékben csökken a kockázat, mint a várható hozam.

Az alábbi két ábra a www.portfoliovisualizer.com segítségével készült. A kék vonal egy csak részvényekből álló portfóliót jelöl, a piros egy 60% részvény, 40% kötvény portfóliót.

Csökkenő piac esetén

Csökkenő piac esetén jobban teljesít a diverzifikált portfólió, azaz kevesebbet veszít az értékéből. Utána hiába teljesít jobban a csak részvényből álló portfólió, nem éri utol a másikat.

Növekvő piac esetén

Növekvő piac esetén jobban teljesít a csak részvény portfólió, de látható hogy a sokáig tart amíg utoléri a második portfóliót egy csökkenő periódus után.

Hosszú távon

A hosszú távú ábrából látszik, hogy habár a trend mindkét portfólió esetén felfelé halad, a második sokkal simábban, kevesebb kilengéssel teszi. A legjobb évben a piros portfólió csak 22%-ot hozott a kék 33%-val szemben, viszont a legnagyobb veszteség is csak 20% volt a 37%-al szemben.

Diverzifikálni sokféleképpen lehet. Lehet eszköz osztályok közt felosztani a portfóliót, (kötvény / részvény / ingatlan / készpénz). A befektetési alapok természetüknél fogva jó megoldásnak számítanak a diverzifikációra, mert több részvényt, vagy több eszköz osztályt is tartalmaznak.

Azt hiszem a lényeg átjön. A befektetés hosszú távú játszma. A célja hogy hosszú távon minél nagyobb hozamot érj el minél kevesebb kockázat árán. A hozamot nem tudod befolyásolni, a kockázatot viszont igen. Erre való a diverzifikáció.

A Kamatos Kamat, a Világ Nyolcadik Csodája

“A kamatos kamat a világ nyolcadik csodája. Aki ezt megérti annak fog dolgozni, aki nem, az ellen.” Albert Einsteinről mindenki hallott már, és valószínűleg ezt az idézet is sok helyen szerepelt már, de ettől még nem veszít az értékéből. Mint sok minden más, matematikailag elég egyszerű a képlet, hogy kihasználd az előnyeit először meg kell érteni. Erre szolgál ez a cikk. Vizuális típus vagyok, nekem segít ha látom a dolgokat.

Befektetések egyszerűen 6: Befektetési Alapok

Az eddigi részekben beszéltünk alapvető befektetési formákról, azoknak a kockázatairól, és hogy milyen fontos a diverzifikáló. Ebben a részben egy más termékcsoportról, a befektetési alapokról szeretnék beszélni. Ha bemész egy bankba, és érdeklődsz hogyan fektetheted be a pénzed, szinte biztos hogy a banknál elérhető befektetési alapok egyikét fogják ajánlani. De mi az a befektetési alap pontosan? Mit jelent az ha a Fényes Jövő, vagy valami hasonló rendkívül hangzatos alapba befektetsz?

Az alapok működése

Az alapok az eddig ismertetett termékekkel ellentétben nem közvetlen befektetések. Azaz amíg mondjuk egy részvény esetén egy cégben szerzek közvetlenül tulajdonjogot, addig egy alapnál annyi történik hogy bedobod a pénzt egy nagy kalapba, amit az alap kezelője saját tudása szerint befektet mindenki számára elérhető eszközökbe. Cserébe amit elvárhatsz az az hogy az alap összteljesítményéből veszed ki a részed. Nagyon leegyszerűsítve így működnek az alapok.

Fajtái

Kezelés szerint meg lehet különböztetni aktív és passzív alapokat. Az aktív alapok azok, amikor van egy alapkezelő, aki egy ember és te ha veszel az alapból akkor megbízod hogy kezelje a pénzed. Bízol benne hogy olyan információkkal rendelkezik, amivel te mint egyén nem (mivel ez a munkája) és ezáltal jobban, több haszonért fogja befektetni a pénzed.

A passzív alapokok esetében, a befektetés módja valamilyen előre lefektetett rendszerben történik. Ez azt jelenti, hogy tegyük fel egy alap a BUX index (magyar tőzsdeindex) szerint fektet be. Tehát a magyar tőzsdén jelenlevő összes céget a tőzsdei hányad alapján fogja tartani. Magyarul ilyenkor olyan, mintha az összes tőzsdén jelenlevő cégből vennél, tehát az alaptól nem azt várod hogy valaki okosan befektesse a pénzed, hanem hogy elérd a magyar tőzsde átlagos hozamát.

Befektetési idő szempontjából vannak úgynevezett nyílt vagy zárt végű alapok. A nyílt végű alapokba bármikor be lehet fektetni, és nincs meghatározva előre hogy mikor szűnik meg. A zárt végű alapoknál meg van határozva a cél időpont, amikor megszűnik és kifizetik az összegyűlt pénzt.

Honnan tudod hogy mit csinálnak a pénzeddel?

A kiemelt befektetői információ nevű dokumentum az, ahol érdemes kezdeni, ebben sok lényeges információ megvan, és viszonylag rövid terjedelmű. Ha ez alapján tetszik amit olvastál, akkor lehet tovább lépni. Minden alapnak van egy úgynevezett tájékoztatója. Ebben a dokumentumban megtalálod hogy milyen elvek szerint, mibe, és mennyi költség mellett fektetik be a pénzed. Ezt mindenképpen érdemes elolvasni, és értelmezni mielőtt egy alapba beszállnál. Ezen felül az alapok működése szabályzott, miszerint rendszeres tájékoztatást kell adniuk működésükről. Ezért elérhetők negyedéves, és évese jelentéseik, amit szintén érdemes figyelemmel követni.

Az alapok működése természetesen eléggé szabályozott, nem lehet hogy én kitalálom hogy adjon mindenki pénzt, majd én azt jól befektetem. Szigorú tájékoztatási, működési, ellenőrzési követelmények mellett működhetnek csak.

Előnyök

Sok előnye van az alapoknak. Nem neked kell foglalkoznod vele hogy mibe fektesd a pénzed, nem kell figyelni a piac változásait, ezt valaki másra bíztad. Emellett lehetőséget ad olyan piacokat elérni, amit egyéni befektetőként körülményesebb, vagy drágább lenne. A legnagyobb előny viszont szerintem az hogy diverzifikáltságot ad, ezáltal csökkentve a kockázatot mondjuk egy bizonyos részvényhez viszonyítva. Tehát ha például veszek egy energiaipari alapot, vagy mondjuk egy olajcég részvényét, akkor az olajcéggel nagyobb kockázatot vállalok, mint az egész energiaiparral.

Hátrányok

Az aktív alapok legnagyobb hátránya szerintem a költség. Itthon nem ritka hogy 2-3%-os költséggel dolgoznak. Ezt akkor is kifizeted ha az alap épp pénzt veszít. Ami a legszomorúbb. hogy egy tanulmány szerint az esetek túlnyomó részében az alapok vezetői még az átlagos hozamot sem érik el, és ezért szép summát akasztanak le a befektetőkről. Ma itthon nem nagyon léteznek alacsony költségű alapok. Sokszor ezek az alapok más alapokba fektetnek (alapok alapja), többszörösen megfizetve a költséget. Tehát ha valaki olcsó indexkövető alapokba akar fektetni olcsón (0,1%) akkor külföldre kell menni, ami a különböző devizák miatt árfolyamkockázattal jár.

Összegezve

Mégis szerintem az átlagember számára, aki nem akar rengeteg időt eltölteni pénzügyi beszámolók, és jelentések olvasásával ezek az alapok a legjobbak hogy részt vegyünk a piacon, egyszerűen, és sok esetben olcsón is. A lényeg itt is az hogy tisztában légy vele mit veszel, és ha a termék megfelelő a célod elérésére.

Befektetések Egyszerűen

Ezen az oldalon gyűjtöm a befektetések egyszerűen sorozat cikkeit, hogy könnyebb legyen megtalálni:

Nulladik rész. Mielőtt belevágsz

Első Rész: Az infláció

Második rész: kockázat

Harmadik Rész: A befektetések típusai

Negyedik Rész: Kötvények

Ötödik Rész: Részvények

Hatodik Rész: Befektetési Alapok

Hetedik rész: Diverzifikáció

Befektetések egyszerűen 5: Részvények

Itt az ideje hogy folytassam a befektetésekről szóló sorozatot. Ma a részvényekről írok le pár dolgot ami segít majd megérteni őket, hogy mit is jelent egy részvény, hogyan lehet velük kereskedni, és milyen kockázatokkal jár. Általában ez az a befektetés ami a legjobban megosztja az embereket. Valaki szerint a legjobb dolog amit a kerék óta feltaláltak, valaki szerint viszont az egész egy nagy zsákbamacska, szerencsejáték. Ettől azért bonyolultabb a helyzet, lássuk miért.

A gazdagság titka

Mi a gazdagság titka? “Bárcsak nyernék a lottón! Bárcsak milliókat keresnék! Vajon hogy gazdagodhatnék meg gyorsan?” Sokkal egyszerűbb a válasz, mint gondolnád. Az egyetlen probléma hogy nincs olyan, hogy gyorsan meggazdagodni. Legalábbis nem legálisan, vagy olyan módon amihez hatalmas szerencsére lesz szükséged.

Befektetések egyszerűen 4: Kötvények

Elérkeztünk a sorozat azon részéhez, amikor az egyes befektetési lehetőségeket mutatom be egyszerűen. Ebben a részben a kötvényekről lesz szó. Ezek nem részletes, és mindent kiveséző elemzések az egyes befektetésekről, hanem egy általános bemutatás, mik a kockázatok, milyen fajtái vannak, mire kell figyelni,  milyen időtávban érdemes gondolkodni. Lássuk akkor a kötvényeket!

Fajtái

A kötvény, mint ahogyan azt írtam egy igazolvány, amiben a kötvény kibocsátója vállalja, hogy az abban foglalt feltételek mellet visszafizeti a pénzed. A két legnagyobb fajtája az államkötvények, és a vállalati kötvények. Az egyszerűség kedvéért nézzünk egy példát. Kötvényt akkor bocsát ki valaki, ha pénzre van szüksége, és más forrásból vagy nem kap, vagy drágábban kapna pénzt. Mondjuk a Magyar Állam állampapírt bocsát ki, amire évi 3% kamatot fizet, éves kamatozással és 5 év a futamideje. Ez azt jelenti, hogy ha veszel 1000 forintért kötvényt, akkor az ötödik év végén visszakapod az 1000 forintod, és minden év végén kapsz 30 forintot kamatként.

Léteznek még úgynevezett diszkont kincstárjegyek is, amik általában 1 éven belüli lejáratúak, és nem kamatot fizetnek, hanem olcsóbban veheted meg őket. Az előző példához hasonlóan például egy 1000 forintos, 1 éves lejáratú kötvényt 970 forintért (diszkont áron, innen a név) vehetsz meg. Tehát a 970 forintodért 1000 forintot kapsz majd vissza. A vállalati kötvények ugyanígy működnek, annyi különbséggel, hogy a vállalat garantálja hogy visszaadja a pénzed.

Időtáv

Sokféle lejáratú kötvény létezik, egészen a fél évestől a több tíz évesig. Minél nagyobb az időtáv, annál nagyobb általában a kamatuk, erre majd a kockázat résznél kitérek. Én azt gondolom, hogy rövid távon (5 évnél kevesebb) kötvényeken kívül nem nagyon érdemes más befektetésen gondolkodni. Ezt a kockázatról szóló cikkben magyaráztam meg kicsit részletesebben.

Milyen könnyű kiszállni

Szakszóval likviditás. Egyszerűen annyit jelent, hogy mennyire könnyű pénzzé tenni a befektetésed. Általánosan elmondható, hogy az állampapírok, és tőzsdén jegyzett vállalatok kötvényein könnyű túladni, Létezik másodlagos piac ezekre, azaz nem csak az államtól tudok kötvényt venni, hanem valaki mástól meg tudom venni az állam tartozását például. Persze van egy bizonyos díj, illetve ilyenkor beszámolják a felhalmozott kamatot. Azaz ha holnap lejár a fenti kötvény, aminek a névértéke 1000 forint, akkor az nem 1000 forintért fogom tudni eladni, hanem annyival amennyit ér. Ebben az esetben a névérték, plusz egy év mínusz egy nap kamata. És innen ered a kötvények egyik kockázata is.

Kockázatok

Ha változik a jegybanki kamat, azaz drágábban, vagy olcsóbban lehet hitelt felvenni, az kihat a kötvényekre is. Ha ugyanis csökken a kamat, akkor az én kötvényem többet ér, mert nekem több kamatot fizetnek, mintha egy újonnan kibocsátott kötvényt venne valaki. Hasonlóan ha nő a kamat, akkor az én kötvényem kevesebbet ér, mert vehetne valaki többet kamatozó kötvényt is ugyanazon kockázat mellett. Természetesen ha megvárod a lejáratot, akkor ennek nincs hatása, ugyanúgy megkapod a pénzed, és a kamatokat. Illetve van, de az alternatív költség, hogy nem egy jobban fizető kötvényben van a pénzed, és pont ez az amit az eladásnál megfizetsz, ha eladod.

A másik kockázat hogy kinek adsz kölcsön. Állampapírnál egyszerűbb, ott azért ritka hogy egy állam csődbe jut, és ha ez be is következik, akkor azért az nem egyik napról a másikra fog megtörténni. A vállalati kötvénynél más a helyzet, ott azért elő tud fordulni az ilyesmi, ezért illik ismerni mennyire hitelképes egy cég. Ezeket nagyjából meg lehet becsülni a hitelminősítő intézetek minősítéséből. (AAA a legjobb, D a legrosszabb)

Összegezve

A kötvények, amennyiben nem a bonyolultabb fajtáját nézzük az egyik legegyszerűbb és legbiztonságosabb befektetésnek tekinthetők. Sok apróság merülhet fel, de az alapkoncepció eléggé egyszerű, én pénzt adok valakinek, amiért kapok egy elismervényt kötvény formájában, amit vagy megvárom még lejár, vagy eladom.

Befektetések egyszerűen 3: Befektetések típusai

Mibe fektessek? Gyakori kérdés. Elérkeztünk a sorozat harmadik részéhez, amiben nagy vonalakban bemutatom, milyen típusú befektetések léteznek, és hogy ezek mit is jelentenek a gyakorlatban. Későbbi cikkekben kivesézem majd ezeket egyesével, itt most csak egy összefoglaló képet akarok arról adni, hogy milyen lehetőségekkel is állsz szemben, ha szeretnéd egy kicsit munkára fogni a pénzed.

Mit jelent az hogy befektetés? Egyszerűen annyit, hogy azt a pénzt amit megtakarítottál munkára fogd, vagyis olyan dolgokat vegyél belőle, amik a jövőben remélhetőleg többet fognak érni, vagy folyamatosan fizetnek neked bizonyos időközönként. Olyanba ne fektess, amihez nem értesz. Ezt nem én találtam ki, nálam sokkal okosabb valaki, viszont nagyon igaz. Ezen próbálok most segíteni. A befektetéseket alapvetően két (plusz egy) nagy csoportra lehet bontani.

Fizikai befektetés

Egyrészt fektetheted a pénzed “fizikai dolgokba” (ingatlan, műtárgy, saját vállalkozás, stb.) Ezek olyan dolgok amiknek az értéke remélhetőleg növekedni fog az idő során. Úgy gondolom, hogy ezek nagy szakértelmet kívánnak, én például nem állnék neki hirtelen festményeket vásárolni, vagy ritka autókat azzal a reménnyel, hogy majd többért adhatom el őket. Fogalmam sincs hogy egy festmény mennyit ér, azt se tudom hogyan lehet őket egyáltalán felértékeltetni. Arról sincs fogalmam se, hogy mondjuk hogyan kell őket tartani, milyen hőmérsékleten, páratartalom, vagy fényviszonyok mellett.

Értékpapírok

A másik nagy csoport az értékpapírok. Ez nagyon egyszerűen egy darab papír, igazolás ami bizonyítja hogy valamit birtokolsz. Pontosabban most már nagyon ritkák azok az értékpapírok, amik papír alapúak, manapság ezeket elektronikusan kezelik, és értékpapírszámlán lehet nyilvántartani. (Gyakorlatilag egy olyan bankszámla, amin értékpapírokat, és nem pénzt helyezhetsz el)

Az értékpapírokon belül is két nagy csoportot különböztetünk meg attól függően hogy mit jelent. Az egyik a hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok (kötvények). Ez gyakorlatilag nem más, mint egy elismervény, hogy valaki azért mert pénzt adtál kölcsön neki, a jövőben több pénzt fog visszaadni. Ezeknek is több fajtája van attól függően ki az adósod. Például ha te állampapírt veszel, akkor az államnak adsz kölcsön pénzt, az állam pedig azt garantálja, hogy a lejáratkor visszakapod a pénzed, plusz évente, vagy valamilyen gyakorisággal fizet kamatot a pénzedre.

A másik nagy csoport a tulajdonviszonyt megtestesítő értékpapírok (részvények). Ez szintén egy elismervény, csak itt nem pénzt adsz valakinek kölcsön, hanem megveszed egy cég (részvénytársaság) egy részét. Ezért a tulajdonrészért te részesülsz a cég nyereségéből (osztalék), valamint a jövőbeni hozamokból. Ebben az esetben nincs lejárat, és nincs semmilyen garancia arra, hogy többet kapsz majd a pénzedért. Azért nem szerencsejáték ez, de erről majd a részvényekről szóló cikkben részletesebben.

A +1 (alternatív befektetések)

Természetesen rengeteg más befektetési forma van, (nyersanyagok, arany, forex, opciók, és számtalan más) ezeket én az egzotikumokba sorolom, és a fenti idézet miatt azt hiszem hogy az átlagembernek jobb is ha itt marad. Elég annyit tudni hogy vannak, és ha érdekel akkor úgyis utánaolvasol, de a befektetések magját a fenti kategóriák adják. Sokan ide sorolják az ingatlanokat is, ami technikailag érthető, én mégis az értékpapírokon kívül  tradicionális befektetésekhez sorolom

Végszóként annyit, hogy minden befektetésnek megvan a kockázata, mindegyikről lesz egy rész ebben a sorozatban. Ha szeretnél hozzászólni, akkor azt alul megteheted.

Befektetések egyszerűen 2. – A kockázat

A közhiedelemmel ellentétben a befektetések esetében a kockázat nem azt jelenti hogy mekkora esély van rá hogy a pénzed elveszítsd. Nem attól lesz kockázatos egy befektetés, hogy melyik cégnél vezeted a számlád (bár az is egy tényező lehet, ugye hallottad a hírekben a Questor, Buda-cash történetet) A kockázat egy matematikai koncepció pénzügyekben való megjelenése. A kockázat egyenlő a tényleges hozamok várt átlagos hozamoktól vett átlagos eltérésével. Mi a picsa? Elég volt végigülni a matekórákat ugye? Olvass tovább és szemléltetem mit is jelent ez…

Legegyszerűbb ha veszünk egy példát. A lenti grafikonon teljes mértékben kitalált, és hasraütéses módszerrel megrajzolt 2 befektetési opciót látunk. 1 millió forintot fektethetünk be, mindkét befektetés átlagosan évi 5%-ot fog hozni. Melyik a kockázatosabb vajon?

kockazat-demo-grafikon

Mint ahogy már a bevezetőben is írtam: A kockázat, vagyis matematikai nyelven szórás az az érték, amellyel az aktuális hozam az elvárt hozam átlagától eltér. Ez így zsír, de ez mit is jelent hétköznapi konyhanyelvre lefordítva? Egyszerűen fogalmazva minél kockázatosabb egy befektetés, annál jobban ugrálnak az értékek a grafikonon. Értelemszerűen a simább vonal viszont kisebb kockázatot jelent. Tehát itt ebben a példában az Opció2 nevű befektetés volt a kockázatosabb, mert sokkal jobban kilengtek az értékek az átlaghoz képest.

Miért fontos ez? Mert minél magasabb a kockázat, annál nagyobb hozamot várunk el a pénzünkért. Ez nem egy valamilyen népi hagyomány, vagy szentírás, egyszerűen csak a matekból adódik. Itt jön képbe egy másik nagyon fontos dolog, az időtáv. Azaz mennyi ideig tudod nélkülözni a pénzed? Vegyünk egy fentihez hasonló példát, amikor az Opció1 csak átlag 3%-ot hoz, A kettes opció pedig a dupláját. Nyilván Opció2 a jó választás ugye? Nem feltétlenül, nézzük csak:

kockazat-demo-grafikon2

Tegyük fel hogy úgy gondolod 4 évig tudod a pénzt nélkülözni, akkor ebben az esetben a 4 év alatt 2 évben kevesebbet fog érni az Opció2, mint Opció1. Ezért fontos az időtáv, mert minél több időre fektetsz be, annál távolabb fog kerülni egymástól a két átlag, és a két befektetés is. Magyarul sokkal kisebb eséllyel fog előfordulni, hogy a magasabb hozamú, de kockázatosabb (jobban kilengő) befektetésed kevesebbet fog érni mint az alacsonyabb hozamú, de viszonylag sima grafikonnal rendelkező. Tehát nagy átlagban hosszabb távon nagyon nagy valószínűséggel jobban jársz a magasabb hozamú, de kockázatosabb befektetéssel.

Általánosságok

Nem érdemes tehát rövid távon, 1-3 év között kockázatosabb befektetésekben gondolkozni. De mi számít kockázatosnak, és mi az ami hihetetlen?

A kockázatmentes befektetésnek az állampapírt lehet leginkább említeni. Ez sem teljesen igaz, mert ebben is van kockázat, mert az állam is csődbe mehet, meg jöhet a zombi apokalipszis is, de ezeknek esélye majdnem nulla. Ja igen, mivel senki nem látja a jövőt, az egész inkább esélyekkel való számolás, mint kézzel fogható tudomány. Az állampapírok hozama attól függ melyik országban jelenleg (2016) 1-3% között mozog.

Kockázatos befektetésnek szokták mondani a részvényeket, Erről nagyon sokat lehetne vitatkozni, de hosszú távon átlagban a részvények hozama olyan 7-10% közt van. Részvényekbe azonban felesleges, és hülyeség is rövid távon befektetni. Vagyis nem feltétlenül, de akkor az nem befektetés, hanem inkább szerencsejáték. Minél hosszabb az időtáv, annál inkább lesz kevésbé szerencsejáték.

Csak kitérőként szeretném megemlíteni, hogy az összes tuti befektetés, ami garantáltan 30 százalékot hoz az ugyanaz a kategória, mint amikor a nigériai herceg akar neked pár raklap százdollárost küldeni, csak küldj egy kis pénzt a szállításra előbb:) Magyarul átverés. Lehúzás.

Talán sikerült kicsit tisztába tenni a kockázat fogalmát, ha hozzászólnál, vitatkoznál vele, akkor alul a hozzászólásoknál megteheted.