Honnan tudod hogy jó befektetés-e egy adott ingatlan

Nem tartom elképzelhetetlennek hogy a jövőben befektetési céllal is fogok ingatlant venni. Nem vagyok annak a híve, hogy csak úgy belevágjak valamibe, ezért gondoltam hogy eltöltök egy kis időt, utánaolvasok a dolgoknak, és  megpróbálok magamnak egy rendszert kialakítani ami megkönnyíti az ingatlanok előzetes értékelését,  ami objektív, és segít abban hogy az első szűrő legyen egy ingatlanvásárláskor. Csináltam egy  egyszerűen használható söralátét szintű kalkulátort is amit innen letölthetsz . Előre bocsátom, ennek a cikknek nem az a célja hogy más befektetésekkel összehasonlítsam az ingatlanbefektetést, hanem az hogy hogyan lehet eldönteni hogy egy-egy ingatlan jó befektetés-e-  Ezekre a dolgokra gondolom hogy figyelni kell mielőtt belevágsz:

Először azonban pár alap dolog, az ingatlan befektetésekkel kapcsolatban:

Honnan van hasznod egy ingatlan ilyen üzletnél?

Az ingatlan kétféleképp tud hasznot termelni. Egyrészt minden hónapban bérleti díjat szedhetsz utána, és jó eséllyel számolhatsz az ingatlan felértékelődésével.  Ilyen szempontból nagyon hasonló egy részvényhez. A bérleti díj megfelelője részvényeknél az osztalék, a felértékelődés pedig az árfolyam-nyereségnek felel meg. Fontos különbség, hogy a felértékelődés csak papíron létezik, ameddig el nem adod az ingatlant. Szerintem a felértékelődés hosszú távon (értsd 10+ év) az inflációt követni, tehát az ingatlan az infláció elleni “védekezés” egyik legjobb eszköze. Nem vagyok makrogazdasági szakértő, de nekem a józan ész azt diktálja, ahogy az árak nőnek (infláció) az embereknek a keresete is nőni fog, ahhoz hogy a kínálati-keresleti egyensúly fennmaradjon, nőnie kell a lakásáraknak is.

Mi határozza meg a bérlakások iránti keresletet?

Szerintem két dolog, a munkalehetőségek, és felsőoktatás. Ha nincs munka, nem lesz az embereknek pénze, és oda mennek ahol lehetőségük van munkát vállalni. Anno én is ezért költöztem a fővárosba, egyszerűen sokkal több a lehetőség itt. A másik az felsőoktatás, olyan egyetemvárosokban, mint Debrecen, Miskolc vagy Győr mindig lesz igény a hallgatók részéről, mert csak egy részüknek lesz lehetőségük kollégiumban lakni. (az más kérdés hogy sokan nem is akarnak). Saját lakást szerintem nem sokan engedhetnek meg, illetve nem is biztos hogy akarnak ha nem abban a városban akarnak letelepedni.

Ingatlan típusa

Szerintem Magyarországon a kiadásnál inkább lakások jöhetnek számításba, sokkal kevesebb kiadó házzal találkoztam az ingatlanos oldalakon. Úgy gondolom hogy ennek kulturális okai vannak, egyszerűen kevesen gondolkoznak abban hogy házat béreljenek. A szokásos modell  úgy tűnik hogy a lakásbérlés, lakás vásárlás, és esetleg házvásárlás mentén húzódik. Ebből adódóan befektetési céllal én inkább lakást vennék, ami meghatározza az elhelyezkedést is.

Elhelyezkedés

Az elhíresült fáma “location, location, location) szerint a legfontosabb egy ingatlannál. Elsősorban olyan városokban gondolkodnék, ahol hosszú távon is van munkalehetőség, Budapest, illetve néhány kivételével megyeszékhelyek tűnnek kevésbé kockázatos választásnak. Itt van elég kereslet ahhoz hogy jó eséllyel kiadható legyen egy ingatlan, és eladható is marad az ingatlan ha esetleg szükség van rá.

Pénzügyek

Ok, megvan hogy nagyjából hol, milyen típusú ingatlanban érdemes gondolkozni, de honnan tudod hogy egy adott ingatlan jó befektetés-e? Ehhez azért sokkal komolyabban meg kell vizsgálni az adott ingatlant, de az hogy az első rostán átmegy-e azt viszonylag hamar meg lehet tudni. Erre való a kalkulátor, ami három dolgot fog nézni:

Fél százalék szabály: Nagyon egyszerű, fogod a vételárat, és hogy mennyiért lehet kiadni a lakást havonta. Elosztod a bérleti díjat a vételárral, ha a kettő hányadosa fél százalék alatt van, akkor nem érdemes foglalkozni az ingatlannal. Tehát ha 10 millió forintért veszek egy lakást, akkor minimum 50 ezer forintért kell hogy tudjam kiadni. Azért fontos ez, mert ha belegondolsz így adók és költségek előtt 6%-os évi jövedelmet érsz el a befektetésen felértékelődés nélkül (azaz hosszú távon infláció felett) Ez az abszolút minimum, ami alatt szerintem nem is érdemes foglalkozni egy lakással, de én inkább 0.6-0.7% felett érezném kényelmesen magam…

Cash flow ráta

A fél százalékos szabály egy jó és könnyen kiszámolható első szám aminek ha megfelel az ingatlan, akkor tovább lehet lépni. A következő a cash-flow ráta, azaz hogy költségek és adók után mennyi pénz marad a zsebedben amit elkölthetsz, vagy befektethetsz újra. Erre igazából szerintem nincs szabály hogy mennyi az a szám ami jó, ezt mindenkinek magának kell eldönteni. Így számolhatod ki:

  1. Kiszámolod az éves bevételed
  2. Levonod a működési költségeket (javítások, biztosítás, minden egyéb ami nincs a rezsiben)
  3. Kiszámolod az adókat (bevétel mínusz összes költség mínusz értékcsökkenés és ennek a 15 százaléka jelenleg)
  4. Nettó éves bevétel: kivonod a bevételekből a költségeket és az adókat
  5. Cash flow ráta: nettó éves bevétel osztva a vételárral

Az egyszerűség kedvéért maradjunk az előbb említett 10 milliós lakásnál, amit 70 ezerért lehet kiadni havonta, és havi 7 ezer forint működési költség merül fel rezsin felül. Erre jön még 8 ezer SZJA, marad 55 ezer nettó jövedelem havonta, ami éves szinten 6.33%.

Egy bónusz mutató, de ezzel nagyon óvatosan: önerőre számolt hozam:

Eddig nem beszéltem  az ingatlan finanszírozásáról. Ha egy ingatlan nem jó befektetés úgy hogy hitel nélkül, zsebből megveszed, akkor hitellel sem lesz az. Gondolhatnád, hogy igen ám, de mi van ha csak 20 százalék önerővel szállok be, akkor sokkal jobb lesz a hozam nem? A válasz az, hogy lehet. Könnyen beláthatjuk miért veszélyes ez a mutató. Mi van ha önerő nélkül veszem meg a lakást, akkor végtelen a haszon százalékban kifejezve?  Könnyen túl rózsás képet festhet ez a szám. Így számolhatod ki:

  1. Fogod a bérleti díjat
  2. Levonod az összes költséget (adók, egyéb kiadások, hiteltörlesztő)
  3. Megszorzod ezt a számot 12-vel, megkapod az éves bevételt
  4. Ezt elosztva az önerővel megkapod az önerőre számolt hozamot

Arra viszont nagyon figyelj, hogy a hitel mindig kockázatot jelent. Azt akkor is kell fizetni, ha nincs a lakás kiadva, vagy ha csak kevesebbért tudod kiadni, mert épp egy válság van. Akkor jöhetnek a csúnya sztorik, hogy nincs miből fizetni a hitelt, és el kell adni mélyen áron alul a lakást. És ez csak egy kockázat. Ha láttad a Big Short-ot, akkor biztos emlékszel a sztriptíztáncosra akinek 5 háza és egy lakása volt.  Óvatosan csak hitellel és az eladósodással, a mohóság nagyon csúnyán visszaüthet!

Egy ingatlannál a vételkor dől el, hogy mennyire jó befektetés. Infláció feletti felértékelődésre számolni nem más, mint spekuláció. Ha van egy jó terved, van elképzelésed hogy milyen hozamra számolhatsz, érted a kockázatokat, költségeket, és elfogadhatónak tartod, akkor sokkal nagyobb eséllyel leszel sikeres a befektetésben.

Kihagytam valamit? Hozzászólnál? Tudod hol teheted! 🙂

Ingatlan, mint befektetés 2017 Q1 elszámolás

Most csak egy gyors update, eltelt újra egy negyedév, és mint ígértem, megosztom a számokat. Ez a negyedév elég “unalmas” volt, de mint tudjuk ez befektetéseknél nem feltétlenül jelent rosszat. Sőt! De lássuk a számokat, ismét ezer forintban értendők:

Árbevétel335
Költségek170
Adózás előtti eredmény165
SZJA24
Adózott eredmény140

Ez éves szintre vetítve 4.16% passzív jövedelemnek felel meg. Befektetett időben most minimális ráfordítást igényelt az ingatlan, kb. 1 óra adminisztráció volt vele. Nem rossz, következő update 3 hónap múlva!

Oszd meg!

Jó befektetés az ingatlan?

Azoknak az embereknek a nagy része, akikkel befektetésekről szoktam beszélgetni, az egyik legjobb befektetésnek tartja az ingatlant. Most szögezem le, szerintem is helye van egy portfólióban. Sokat olvastam utána hogy mire lehet számítani, mik az előnyei, és hátrányai, de nem találtam olyan oldalt, ahol betekintést engednek a valódi számokba. Úgy alakult, hogy tavaly kiadtam a lakásomat, és gondoltam hogy megosztom itt a blogon a tapasztalatokat, és természetesen a számokat is, hogy össze lehessen hasonlítani más befektetési formákkal, és hogy kiderüljön tényleg jó befektetés az ingatlan vagy nem. Ennek a cikksorozatnak az első része ez.

Honnan az ötlet?

Írtam a passzív jövedelemről szóló cikkben is az ingatlanokról, mint egy potenciális befektetési formáról. Kalkulátorok vannak az interneten, a kiszámoló blogon is megjelent több cikk is a témában. Magam sem tudom hogy pontosan mennyit fog hozni a befektetés, de úgy tervezem hogy negyedévente megosztom a számokat, és az év végén össze lehet hasonlítani hasonló befektetésekkel.

Úgy alakult hogy az esküvőnk után kiadóvá vált az egyik lakásunk, tehát nem befektetési céllal vettem a lakást. Elképzelhetőnek tartom hogy valamikor a jövőben csak befektetési céllal veszek lakást, de mivel tapasztalatom nincs még benne egyáltalán, úgy gondoltam hogy ez remek alkalom egy kis tapasztalat szerzésre, és hogy pontosan tudjam milyen hozamra számíthatok. Ugyanarról a lakásról van szó, amit az albérlet vagy lakás cikkben említettem.

Előnyök, kockázatok

Ha rákeresel interneten, hogy jó befektetés-e az ingatlan rengeteg bölcsességre fogsz akadni. Nagy részük azért inkább vicces, mint bölcs. Több területet nem lesz a földön, úgyhogy az ingatlan ára csak emelkedhet, meg hasonló orbitális marhaságok. Mindenki jó kapzsi lett, itthon is személyi igazolvánnyal lehetett lakást venni (no comment…) és boldog boldogtalan ingatlant vett. A bankok meg örültek mint majom a farkának, mert rengeteg pénzt kerestek a hiteleken. Aztán jött 2007-2009 és elég sokan elég nagyot buktak. A tanulság az hogy mindennek van kockázata.

Az ingatlanoknál az egyik legnagyobb hogy nem likvid. Egy lakást lehet hogy csak évek alatt lehet eladni. A másik hogy a lakás értékének növekedése, vagy csökkenése függ attól hogy hol a lakás. Ezzel lehet számolni, de sosem lehet tudni hogy mikor építenek egy szemétégetőt a környéken. Szerintem az egyik aranyszabály, hogy ha 10 évnél hamarabb szeretnél kiszállni a befektetésből, akkor valószínűleg nem a legjobb megoldás a lakás.

Az előnyök közt említhetem mondjuk hogy ha biztosítás van a lakáson, nagyon kicsi a valószínűsége, hogy az egész tőkét elbukd. A másik hogy viszonylag kevés idő ráfordítást igényel, tényleg közel passzív jövedelem. A befektetési célú ingatlan szerintem az egyik legjobb tőke építési módszer.

Matematikailag legalább is az. Mivel veszel egy ingatlant, amihez az egyszerűség kedvéért 20% önerőt adsz, mégis a 100% után élvezed a hasznokat. Mínusz a kamat költség természetesen. Jelzáloghitelek az egyik legolcsóbb hitelek, és a bérleti díj egy része a tőkét fogja gyarapítani. (ez a más megveszi nekem a lakást című okosság, amit ismét mindenhonnan hallani, de azért ettől bonyolultabb)

Milyen cikkre számíthatsz?

Meg fogok osztani mindent, az összes kiadást, hogyan kell adózni utána, mit lehet elszámolni költségnek, mindent. Szerintem úgy lehet hitelesnek maradni, ha leírom a számokat. A számokban az a szép hogy nem hazudnak. Szeretném ha ezeken a cikkeken keresztül olyan infót találhatnál amit máshol nem feltétlenül találsz meg.