Honnan tudod hogy jó befektetés-e egy adott ingatlan

Nem tartom elképzelhetetlennek hogy a jövőben befektetési céllal is fogok ingatlant venni. Nem vagyok annak a híve, hogy csak úgy belevágjak valamibe, ezért gondoltam hogy eltöltök egy kis időt, utánaolvasok a dolgoknak, és  megpróbálok magamnak egy rendszert kialakítani ami megkönnyíti az ingatlanok előzetes értékelését,  ami objektív, és segít abban hogy az első szűrő legyen egy ingatlanvásárláskor. Csináltam egy  egyszerűen használható söralátét szintű kalkulátort is amit innen letölthetsz . Előre bocsátom, ennek a cikknek nem az a célja hogy más befektetésekkel összehasonlítsam az ingatlanbefektetést, hanem az hogy hogyan lehet eldönteni hogy egy-egy ingatlan jó befektetés-e-  Ezekre a dolgokra gondolom hogy figyelni kell mielőtt belevágsz:

Először azonban pár alap dolog, az ingatlan befektetésekkel kapcsolatban:

Honnan van hasznod egy ingatlan ilyen üzletnél?

Az ingatlan kétféleképp tud hasznot termelni. Egyrészt minden hónapban bérleti díjat szedhetsz utána, és jó eséllyel számolhatsz az ingatlan felértékelődésével.  Ilyen szempontból nagyon hasonló egy részvényhez. A bérleti díj megfelelője részvényeknél az osztalék, a felértékelődés pedig az árfolyam-nyereségnek felel meg. Fontos különbség, hogy a felértékelődés csak papíron létezik, ameddig el nem adod az ingatlant. Szerintem a felértékelődés hosszú távon (értsd 10+ év) az inflációt követni, tehát az ingatlan az infláció elleni “védekezés” egyik legjobb eszköze. Nem vagyok makrogazdasági szakértő, de nekem a józan ész azt diktálja, ahogy az árak nőnek (infláció) az embereknek a keresete is nőni fog, ahhoz hogy a kínálati-keresleti egyensúly fennmaradjon, nőnie kell a lakásáraknak is.

Mi határozza meg a bérlakások iránti keresletet?

Szerintem két dolog, a munkalehetőségek, és felsőoktatás. Ha nincs munka, nem lesz az embereknek pénze, és oda mennek ahol lehetőségük van munkát vállalni. Anno én is ezért költöztem a fővárosba, egyszerűen sokkal több a lehetőség itt. A másik az felsőoktatás, olyan egyetemvárosokban, mint Debrecen, Miskolc vagy Győr mindig lesz igény a hallgatók részéről, mert csak egy részüknek lesz lehetőségük kollégiumban lakni. (az más kérdés hogy sokan nem is akarnak). Saját lakást szerintem nem sokan engedhetnek meg, illetve nem is biztos hogy akarnak ha nem abban a városban akarnak letelepedni.

Ingatlan típusa

Szerintem Magyarországon a kiadásnál inkább lakások jöhetnek számításba, sokkal kevesebb kiadó házzal találkoztam az ingatlanos oldalakon. Úgy gondolom hogy ennek kulturális okai vannak, egyszerűen kevesen gondolkoznak abban hogy házat béreljenek. A szokásos modell  úgy tűnik hogy a lakásbérlés, lakás vásárlás, és esetleg házvásárlás mentén húzódik. Ebből adódóan befektetési céllal én inkább lakást vennék, ami meghatározza az elhelyezkedést is.

Elhelyezkedés

Az elhíresült fáma “location, location, location) szerint a legfontosabb egy ingatlannál. Elsősorban olyan városokban gondolkodnék, ahol hosszú távon is van munkalehetőség, Budapest, illetve néhány kivételével megyeszékhelyek tűnnek kevésbé kockázatos választásnak. Itt van elég kereslet ahhoz hogy jó eséllyel kiadható legyen egy ingatlan, és eladható is marad az ingatlan ha esetleg szükség van rá.

Pénzügyek

Ok, megvan hogy nagyjából hol, milyen típusú ingatlanban érdemes gondolkozni, de honnan tudod hogy egy adott ingatlan jó befektetés-e? Ehhez azért sokkal komolyabban meg kell vizsgálni az adott ingatlant, de az hogy az első rostán átmegy-e azt viszonylag hamar meg lehet tudni. Erre való a kalkulátor, ami három dolgot fog nézni:

Fél százalék szabály: Nagyon egyszerű, fogod a vételárat, és hogy mennyiért lehet kiadni a lakást havonta. Elosztod a bérleti díjat a vételárral, ha a kettő hányadosa fél százalék alatt van, akkor nem érdemes foglalkozni az ingatlannal. Tehát ha 10 millió forintért veszek egy lakást, akkor minimum 50 ezer forintért kell hogy tudjam kiadni. Azért fontos ez, mert ha belegondolsz így adók és költségek előtt 6%-os évi jövedelmet érsz el a befektetésen felértékelődés nélkül (azaz hosszú távon infláció felett) Ez az abszolút minimum, ami alatt szerintem nem is érdemes foglalkozni egy lakással, de én inkább 0.6-0.7% felett érezném kényelmesen magam…

Cash flow ráta

A fél százalékos szabály egy jó és könnyen kiszámolható első szám aminek ha megfelel az ingatlan, akkor tovább lehet lépni. A következő a cash-flow ráta, azaz hogy költségek és adók után mennyi pénz marad a zsebedben amit elkölthetsz, vagy befektethetsz újra. Erre igazából szerintem nincs szabály hogy mennyi az a szám ami jó, ezt mindenkinek magának kell eldönteni. Így számolhatod ki:

  1. Kiszámolod az éves bevételed
  2. Levonod a működési költségeket (javítások, biztosítás, minden egyéb ami nincs a rezsiben)
  3. Kiszámolod az adókat (bevétel mínusz összes költség mínusz értékcsökkenés és ennek a 15 százaléka jelenleg)
  4. Nettó éves bevétel: kivonod a bevételekből a költségeket és az adókat
  5. Cash flow ráta: nettó éves bevétel osztva a vételárral

Az egyszerűség kedvéért maradjunk az előbb említett 10 milliós lakásnál, amit 70 ezerért lehet kiadni havonta, és havi 7 ezer forint működési költség merül fel rezsin felül. Erre jön még 8 ezer SZJA, marad 55 ezer nettó jövedelem havonta, ami éves szinten 6.33%.

Egy bónusz mutató, de ezzel nagyon óvatosan: önerőre számolt hozam:

Eddig nem beszéltem  az ingatlan finanszírozásáról. Ha egy ingatlan nem jó befektetés úgy hogy hitel nélkül, zsebből megveszed, akkor hitellel sem lesz az. Gondolhatnád, hogy igen ám, de mi van ha csak 20 százalék önerővel szállok be, akkor sokkal jobb lesz a hozam nem? A válasz az, hogy lehet. Könnyen beláthatjuk miért veszélyes ez a mutató. Mi van ha önerő nélkül veszem meg a lakást, akkor végtelen a haszon százalékban kifejezve?  Könnyen túl rózsás képet festhet ez a szám. Így számolhatod ki:

  1. Fogod a bérleti díjat
  2. Levonod az összes költséget (adók, egyéb kiadások, hiteltörlesztő)
  3. Megszorzod ezt a számot 12-vel, megkapod az éves bevételt
  4. Ezt elosztva az önerővel megkapod az önerőre számolt hozamot

Arra viszont nagyon figyelj, hogy a hitel mindig kockázatot jelent. Azt akkor is kell fizetni, ha nincs a lakás kiadva, vagy ha csak kevesebbért tudod kiadni, mert épp egy válság van. Akkor jöhetnek a csúnya sztorik, hogy nincs miből fizetni a hitelt, és el kell adni mélyen áron alul a lakást. És ez csak egy kockázat. Ha láttad a Big Short-ot, akkor biztos emlékszel a sztriptíztáncosra akinek 5 háza és egy lakása volt.  Óvatosan csak hitellel és az eladósodással, a mohóság nagyon csúnyán visszaüthet!

Egy ingatlannál a vételkor dől el, hogy mennyire jó befektetés. Infláció feletti felértékelődésre számolni nem más, mint spekuláció. Ha van egy jó terved, van elképzelésed hogy milyen hozamra számolhatsz, érted a kockázatokat, költségeket, és elfogadhatónak tartod, akkor sokkal nagyobb eséllyel leszel sikeres a befektetésben.

Kihagytam valamit? Hozzászólnál? Tudod hol teheted! 🙂

Mennyi az árfolyamkockázat költsége

Sokat szoktam azon gondolkodni hogy mibe érdemes fektetni, illetve milyen arányban tartsak bizonyos befektetéseket. Egyik részét a megtakarításaimnak szeretném az amerikai tőzsdén tartani valamilyen formában, és arra jutottam, hogy nekem a legegyszerűbb és legkisebb kockázattal járó módja a tőzsdei részvételnek ha befektetési alapokban tartom a pénzem. Sok alap, főleg azok amik nekem vonzónak tűnnek, a Vanguard alapok, nem érhetőek forintban. Az egyik legnagyobb vonzereje az egyszerűség mellett az alacsony költségük. Ahogy viszont az itthoni alapok közt szétnéztem, eléggé elszomorító 1-3 százalékos folyó költségekkel találkoztam. Adott tehát a kérdés hogy vagy az alapok költségét vállalom, vagy az árfolyamkockázatot.

Próbáltam utánanézni, hogy hogyan lehet számszerűsíteni az árfolyamkockázatot külföldi devizában történő befektetés esetén, de igazából nem találtam jó módszert. Úgy gondoltam hogy leírom, és ha már foglalkoztam vele, remek téma lehet egy cikkhez is.

Az alapszituáció az, hogy megnéztem egy 20 éves távon két befektetést, aminek azonos a hozama, csak a költségeiben tér el. Mindkettő esetén 1 millió forintot befektetve évi 6% hozammal számoltam, a hazai alap költsége évi 2%, a Vanguardé évi 0.05%. Úgy gondolom, hogy a kettő értékének különbsége választ ad arra, hogy mekkora mozgástere van az árfolyamnak, hogy ugyanúgy járjak a két vélasztással.

A két befektetés között a különbség csak a költségekből adódik. Nem minden hogy valami alacsony költségű legyen, de hosszú távon a kamatos kamat miatt nagyon durván belemar a befektetések hozamába. 10 év alatt kicsit több mint 300 ezer, 20 év alatt viszont már majd egy millió forint a különbség.

Befektetések értékeinek viszonya

Ezen a grafikonon az látszik hogyan csökken a befektetések összértékének az aránya az évek során. Én úgy gondolom, hogy ez az ami azt a játékteret adja Vanguard befektetésnél, és az USD/HUF árfolyamánál, aminél még a két befektetés ugyanúgy jön ki. Tehát 20 év távlatában az arány 68%. Tehát ha a dollár 32%-nál kevesebbel gyengébb a forinttal szemben, akkor még ugyanúgy jövök ki a a Vanguard-al. Ez mostani 290 forintos árfolyamnál úgy néz ki hogy ha 197 forintnál erősebb a dollár, akkor jobban jártam a Vanguard-al. Persze ha gyengül a forint a dollárhoz képest, akkor mindenképp jobb a dollárban lévő befektetés.

Összesítve azt hiszem, nekem megéri az árfolyamkockázatot bevállalni, tekintve hogy a válságot eltekintve az dollár árfolyama az elmúlt 17 évben 200-310 közt mozgott. A másik tényező, hogy szerintem ha egy itthoni alap amerikai részvényekbe fektet, akkor ugyanúgy jelen van az árfolyamkockázat, csak nem közvetlenül, hanem az alap teljesítményében beágyazva.

Mellesleg mi az úristen folyik az alapkezelőknél itthon, hogy néhányan nem pofátlanok 3% folyó költségeset levonni a vásárlási és visszavásárlási jutalékon felül?

Elszámoltam valamit? Valamire nem gondoltam? Szívesen megvitatom a hozzászólásokban!

Befektetések egyszerűen 7: Diverzifikáció

Ha érdeklődsz a befektetések iránt, és olvasgatsz a témában, akkor elkerülhetetlen hogy előbb-utóbb találkozz a diverzifikáció fogalmával. Mint sok más kifejezés a pénzügyek világában, ez is egy “villantós” kifejezés egy nagyon egyszerű fogalomra. Annyit jelent, hogy ne tégy fel mindent egy lapra. De miért is ne?

Azért, mert beszéltünk már róla, hogy a befektetés az nem szerencsejáték. Sokan azt hiszik hogy az, mert a befektetés természetétől fogva olyan dolog, amikor nem sok befolyásod van rá, hogy mi történik a pénzeddel. Elküldöd a pénzed dolgozni, de ez azt jelenti, hogy odaadod másoknak. Bízol benne, hogy ők tudják mit csinálnak, és több pénzt fognak termelni, amiből te osztalékot kapsz, és még a tőkéd is gyarapodik. Minden szép, és jó, addig amíg nem fordul minden rosszra. Ekkor viszont fájni fog ha a pénzed felét elveszted. A diverzifikáció abban segít, hogy amikor jön a baj, az kevéssé fájjon. Az ára pedig az, hogy jó időkben esetleg nem érsz el akkora hozamot, mint ha mondjuk egy épp felvirágzó Facebook-ba fektettél volna mindent. A jövőt viszont senki nem látja, ezért nem árt óvatosnak lenni.

Az egyik leggyakoribb forma a diverzifikációra, hogy nem csak részvényeket, hanem kötvényeket is tartasz a portfóliódban. Általában elmondható, hogy a kettő egymással ellentétes időszakokban teljesít jobban. Gazdasági növekedés esetén a részvények teljesítenek jobban, mert az emberek általában kapzsik, hanyatlás esetén viszont a kötvények teljesítenek jobban, mert óvatossá válnak az emberek. Hosszú távon azzal hogy nem egy eszköz-osztályba, vagy egy részvénybe fektetsz, azzal csökkented a kockázatot, de a várható hozamot is. Ami a lényeg, hogy sokkal nagyobb mértékben csökken a kockázat, mint a várható hozam.

Az alábbi két ábra a www.portfoliovisualizer.com segítségével készült. A kék vonal egy csak részvényekből álló portfóliót jelöl, a piros egy 60% részvény, 40% kötvény portfóliót.

Csökkenő piac esetén

Csökkenő piac esetén jobban teljesít a diverzifikált portfólió, azaz kevesebbet veszít az értékéből. Utána hiába teljesít jobban a csak részvényből álló portfólió, nem éri utol a másikat.

Növekvő piac esetén

Növekvő piac esetén jobban teljesít a csak részvény portfólió, de látható hogy a sokáig tart amíg utoléri a második portfóliót egy csökkenő periódus után.

Hosszú távon

A hosszú távú ábrából látszik, hogy habár a trend mindkét portfólió esetén felfelé halad, a második sokkal simábban, kevesebb kilengéssel teszi. A legjobb évben a piros portfólió csak 22%-ot hozott a kék 33%-val szemben, viszont a legnagyobb veszteség is csak 20% volt a 37%-al szemben.

Diverzifikálni sokféleképpen lehet. Lehet eszköz osztályok közt felosztani a portfóliót, (kötvény / részvény / ingatlan / készpénz). A befektetési alapok természetüknél fogva jó megoldásnak számítanak a diverzifikációra, mert több részvényt, vagy több eszköz osztályt is tartalmaznak.

Azt hiszem a lényeg átjön. A befektetés hosszú távú játszma. A célja hogy hosszú távon minél nagyobb hozamot érj el minél kevesebb kockázat árán. A hozamot nem tudod befolyásolni, a kockázatot viszont igen. Erre való a diverzifikáció.

Készen állsz a befektetésre?

Nagyon sokan a befektetésre úgy tekintenek, mint a megváltóra, vagy az ördögre, de maradjunk a pozitív oldalnál. A befektetésid révén fogsz meggazdagodni, ennyit meg ennyit hozott a befektetése valamelyik ismerősödnek, stb. Ismerős közhelyek ugye? Most nem feltétlenül azokra a reklámszövegekre gondolok, amiket sok helyen lehet látni, hogy “Ülök a fotelban és kereskedem” meg hasonló hülyeségek. Ezeknek ne dőlj be, reklám az egész. Na de elég messzire elkanyarodtam attól amit írni szeretnék. Egyszóval ha érdeklődsz a befektetések iránt, akkor biztos feltetted már a kérdést, hogy készen állsz-e vajon rá. Itt van pár tipp, hogy eldöntsd…

Az első, és legfontosabb, hogy rendelkezel-e egy kis ismerettel a témában. Tudod-e hogy mi az amit veszel, mondjuk amikor egy állampapírt, vagy egy biztosítást veszel. Érted-e a konstrukciót, rendelkezel-e annyi tudással, hogy megértsd hogy mit csinálsz, és fel tudd mérni hogy mik a kockázatok, és mitől gyarapodhat a pénzed, és hogyan. Ezek nem annyira bonyolult kérdések, mint gondolod, egy kis utánaolvasással nagyon hamar ki lehet művelni magad. Rengeteg helyen találsz információkat, én is írtam pár cikket már a témában, nézz szét itt ha érdekelnek a befektetések. Nem kell tudnod esszéket írni a témában, ha 1 percben el tudod mondani hogy ezért fektetsz állampapírba, részvénybe, vagy bármibe mert (illeszd be a magyarázatot) akkor már jó vagy.

Van bármilyen hitelkártya tartozásod, termékhiteled, személyi kölcsönöd? Ha igen, akkor amíg ezeket nem fizetted ki, addig ne gondolkozz befektetéseken. Sőt még egy lépéssel tovább megyek, gondolkozz el rajta hogy miért volt neked ilyen tartozásod? Először is azt a helyzetet kell korrigálni, hogy ne kerülj ismét olyan helyzete, mikor ezeket kell visszafizetni. Például ha személyi kölcsönre kellett mosógépet venni, mert elromlott, akkor inkább tegyél félre 3-6 hónapnyi megélhetésre elég pénzt egy bankszámlán, hogy az ilyen váratlan kiadásokat fedezze. Hidd el sokkal nyugodtabban fogsz aludni. Ezeknek a hiteleknek a kamata 10+ százalék, de hitelkártyánál ez inkább 40. Nincs mit hozzáfűzni, ezeket először vissza kell fizetni. Tekints úgy rá, mintha tuti 40%-of hozammal fektetnél be.
kapcsolódó cikk: Jó hitel, rossz hitel

Ha a kocsidat hitelre vetted, akkor itt az ideje hogy először azt is visszafizesd. Először is ha hitelre vetted a kocsit akkor nem engedheted meg magadnak. Az egyik legrosszabb dolog amit a pénzeddel, és a pénzügyi helyzeteddel tehetsz, hogy egy olyan tárgyat veszel hitelre, aminek az értéke csak csökken.

Hasonlóan gondolkozva logikus lenne, hogy a lakáshitelt is vissza kellene fizetni előbb ugye? Nos, nem feltétlenül. Egyrészt a lakás értéke hosszú távon követi az inflációt, másrészt a lakáshitel kamata általában alacsonyabb, mint amit befektetésekkel el lehet érni. Itt is érvényes, hogy mondjuk ha van egy 4%-os lakáshiteled, akkor amit ide fizetsz, az biztos hozam. Amiért úgy gondolom hogy a lakáshitelt nem feltétlen kell visszafizetni az az hogy itt matematikailag is jobban járhatsz hosszú távon ha befekteted a pénzed mellette. Arról nem is beszélve, hogy a legtöbb banknál felszámolnak valamennyi díjat ha előtörleszteni akarsz, ami abszurd szerintem. Ezért nem biztos hogy praktikus havonta előtörleszteni.

Azért arra figyelj, hogy ha úgy döntesz hogy befektetsz egy kis pénzt lakáshitel mellett, az tényleg befektetésbe menjen, ne iPhone, meg laptop, meg Starbucks kávé legyen belőle.

Tehát összegezve mielőtt befektetésen gondolkozol:

  1. Tanulj egy kicsit, tájékozódj, hogy értsd mit csinálsz
  2. Fizesd ki az összes személyi hiteled
  3. Fizesd ki az autóhiteled

Ha elkezdted, akkor már csak idő, és kitartás kérdése. De tartsd észben: ez nem sprint, hanem egy maraton.

Így választottunk nyugdíj-megtakarítást – ÖNYP vagy saját portfólió?

Nem lehet elég hamar kezdeni félretenni a nyugdíjra. Habár elég sokat teszünk félre a feleségemmel, idén friss házasként úgy gondoltuk hogy kicsit megnöveljük a nyugdíjcélú megtakarításokat. Nekem van a egy önkéntes nyugdíjpénztáram, amihez kapunk a munkáltatótól hozzájárulást, neki azonban nincs még kifejezetten nyugdíjcélú megtakarítása. Körülnéztem hogy mik a lehetőségek itthon, elolvastuk a Kiszámoló blogon ezt a remek és részletes cikket, ezek alapján két lehetőséget vizsgáltunk meg: Nyitunk még egy nyugdíjpénztári megtakarítást, vagy nyitunk egy értékpapír számlát , ás saját portfólióban gyűjtjük a pénzt. Ebben a posztban leírom hogy jutottunk el a döntéshez, és megosztom az excelt is amiben a számításokat végeztem.

Nagyjából 30 év távlatban gondolkoztam, mert annyi van még hátra hogy elérjük a nyugdíjkorhatárt. Évi 240 ezer forint befizetés mellett kíváncsi voltam melyik opcióval járunk jobban. Most nem akarok azzal foglalkozni hogy melyik pénztár mennyit hoz, illetve mit lehet elérni a piacon, a két opciót egyenlő feltételek mellett évi 6%-os hozammal számolva vizsgáltam. Az volt az kiindulási alap, hogy a nyugdíjpénztárnál kapunk SZJA jóváírást, emiatt volt vonzó. Azonban az említett Kiszámoló cikkben volt egy érdekes mondat. Elég nagy tőke mellett már nem akkora plusz hozam ez, amiért érdemes több évtizedre felvállalni a kockázatot. Szeretem kiszámolni a dolgokat, ebben az Excelben megtalálod a számításainkat.

Kockázatok

ÖNYP esetén az első számú kockázat az időtáv. Nyugdíjkorhatár előtt csak durva adók mellett férnénk a pénzhez. Kockázat még hogy egyáltalán nem biztos hogy marad végig a SZJA jóváírás rendszere. Esetleges GYED mellett nem is lenne SZJA amiből a jóváírást kaphatná. Szerintem kockázat még a kormányzati szabályozás is, ahogyan a magánnyugdíjpénztárakat, az önkéntes nyugdíjpénztárakat is ellehetetlenítheti egy kormányzat. Ennek kis esélyét látom, és nehéz megjósolni pontosan mit jelentene, de mint kockázat számolni kell vele.

Saját portfólió esetén az eső számú kockázat, hogy saját portfólióban van a pénz. Itt kockázat a saját viselkedésünk, hogy ne pánikoljunk ha épp rosszul áll a piac.  Van már tervem hogy hogy nézne ki a portfólió, és mivel nagyrészt alacsony költségű alapokat szeretnék venni, lesz egy USD/HUF árfolyamkockázat. Ha valaki tud olyan alapról, ami alacsony költség (<0,2%) mellett fektet magyar papírokba, akkor szóljon. Kockázat szintén az adókörnyezet, most úgy néz ki jövőre nem lesz már EHO árfolyamnyereség után, de ez változhat, mint ahogy az árfolyamnyereség adó mértéke is.

Költségek

Az a nyugdíjpénztár amit kinéztem büszkén hirdeti a honlapján hogy náluk a teljes költség 0,40% évente. Szerintem ez kicsit félrevezető, mert ahogy én számoltam ez ilyen befizetés mellett inkább 5%. A befizetett pénz fedezeti, likviditási, és működési alapok közt oszlik meg. Sávosan változó arányban, de évi 240 ezer forint befizetés mellett 12576 forintot vonnának a működési és likviditási alap javára. Ez akárhogy számolom 5%. (Ami furcsa hogy a legalacsonyabb sáv is 0,99% működési alapba történő befizetést ír, tehát sehogy nem tudom a 0,40%-ot értelmezni amit a honlapon írtak.)

A saját portfóliónak lenne számlavezetési díja, ami egy teljesen alap értékpapír számla esetén olyan 1200 forint évente, valamint a megbízások díjai, ami nagyjából 0,2-0,3% körül mozog. Azt kell mondjam ha még a deviza váltás árfolyamkülönbözetét is díjnak veszem akkor is messze vagyunk nagyon a ÖNYP költségeitől. Sokkal inkább tetszik ez a megoldás ha csak a költségeket nézem.

Adózás

ÖNYP esetén 10 év után férnénk a pénzhez, de amíg a nyugdíjkorhatárt el nem érjük, csak a hozamokat vehetjük fel adómentesen, a tőkerészre 15% SZJA és 27% EHO fizetendő. Durva.

Saját portfólió esetén árfolyamnyereség SZJA és EHO (jövőre már csak SZJA) fizetendő, de tartós befektetési számlával (TBSZ) ez elkerülhető.

Várható eredmény

Azt néztem meg hogy mennyi pénzhez férnénk hozzá egy adott évben mindkét lehetőségnél. Az eredmény az alábbi grafikonon látható:

onyp-3

Ha az aktuális egyenleget nézzük, akkor az ÖNYP még a költségei mellett is ekkora összeg befizetése esetén jobban áll, 30 év alatt kb. 2 millió forinttal lenne magasabb az egyenleg, mint a saját portfólió esetén. Ha azelőtt akarjuk a pénzt kivenni hogy elértük a nyugdíjkorhatárt, akkor viszont minden esetben a saját portfólió fog több pénzhez juttatni. Ez nagyrészt az adózási szabályoknak köszönhető, a tőkerész 42%-át be kellene fizetnünk adóként.

Azt is megnéztem, hogy mennyivel magasabb hozam kellene ahhoz hogy a saját portfólió kitermelje az SZJA jóváírást amit a nyugdíjpénztárnál kapnánk. A lenti grafikonon látható úgy hogy csak az adott évet nézem, illetve úgy hogy beleveszem a futamidő alatt felhalmozott kamatokat is.

onyp-2

Így is látszik, hogy nagyjából a 15-ik évtől már 1,5% alatt van, ami nem elhanyagolható, de nem is nagyon jelentős. Főleg úgy nem, hogy ha ezt szembe állítom az ÖNYP 5,24%-os költségével amit a befizetéseimből levonnak. Akkor már az ötödik év után sokkal jobban járunk saját portfólióval.

Miután átrágtuk magunkat az adatokon, megértettük a kockázatokat, úgy döntöttünk hogy saját portfólióban fogunk inkább gyűjteni nyugdíjra. A két fő indok az ÖNYP adóterhei, és a befizetéskor felszámított költségek voltak. Most éppen azt számolom, hogy milyen legyen a portfólió, illetve melyik brókercégnél legyen az értékpapírszámla.

Szerintetek jól számoltunk? Van amit nem vettünk figyelembe pedig kellett volna? Beszéljük meg a hozzászólásokban! Ha tetszett ez a fajta poszt akkor szívesen írok hasonlókat a jövőben is majd.

Befektetések egyszerűen 6: Befektetési Alapok

Az eddigi részekben beszéltünk alapvető befektetési formákról, azoknak a kockázatairól, és hogy milyen fontos a diverzifikáló. Ebben a részben egy más termékcsoportról, a befektetési alapokról szeretnék beszélni. Ha bemész egy bankba, és érdeklődsz hogyan fektetheted be a pénzed, szinte biztos hogy a banknál elérhető befektetési alapok egyikét fogják ajánlani. De mi az a befektetési alap pontosan? Mit jelent az ha a Fényes Jövő, vagy valami hasonló rendkívül hangzatos alapba befektetsz?

Az alapok működése

Az alapok az eddig ismertetett termékekkel ellentétben nem közvetlen befektetések. Azaz amíg mondjuk egy részvény esetén egy cégben szerzek közvetlenül tulajdonjogot, addig egy alapnál annyi történik hogy bedobod a pénzt egy nagy kalapba, amit az alap kezelője saját tudása szerint befektet mindenki számára elérhető eszközökbe. Cserébe amit elvárhatsz az az hogy az alap összteljesítményéből veszed ki a részed. Nagyon leegyszerűsítve így működnek az alapok.

Fajtái

Kezelés szerint meg lehet különböztetni aktív és passzív alapokat. Az aktív alapok azok, amikor van egy alapkezelő, aki egy ember és te ha veszel az alapból akkor megbízod hogy kezelje a pénzed. Bízol benne hogy olyan információkkal rendelkezik, amivel te mint egyén nem (mivel ez a munkája) és ezáltal jobban, több haszonért fogja befektetni a pénzed.

A passzív alapokok esetében, a befektetés módja valamilyen előre lefektetett rendszerben történik. Ez azt jelenti, hogy tegyük fel egy alap a BUX index (magyar tőzsdeindex) szerint fektet be. Tehát a magyar tőzsdén jelenlevő összes céget a tőzsdei hányad alapján fogja tartani. Magyarul ilyenkor olyan, mintha az összes tőzsdén jelenlevő cégből vennél, tehát az alaptól nem azt várod hogy valaki okosan befektesse a pénzed, hanem hogy elérd a magyar tőzsde átlagos hozamát.

Befektetési idő szempontjából vannak úgynevezett nyílt vagy zárt végű alapok. A nyílt végű alapokba bármikor be lehet fektetni, és nincs meghatározva előre hogy mikor szűnik meg. A zárt végű alapoknál meg van határozva a cél időpont, amikor megszűnik és kifizetik az összegyűlt pénzt.

Honnan tudod hogy mit csinálnak a pénzeddel?

A kiemelt befektetői információ nevű dokumentum az, ahol érdemes kezdeni, ebben sok lényeges információ megvan, és viszonylag rövid terjedelmű. Ha ez alapján tetszik amit olvastál, akkor lehet tovább lépni. Minden alapnak van egy úgynevezett tájékoztatója. Ebben a dokumentumban megtalálod hogy milyen elvek szerint, mibe, és mennyi költség mellett fektetik be a pénzed. Ezt mindenképpen érdemes elolvasni, és értelmezni mielőtt egy alapba beszállnál. Ezen felül az alapok működése szabályzott, miszerint rendszeres tájékoztatást kell adniuk működésükről. Ezért elérhetők negyedéves, és évese jelentéseik, amit szintén érdemes figyelemmel követni.

Az alapok működése természetesen eléggé szabályozott, nem lehet hogy én kitalálom hogy adjon mindenki pénzt, majd én azt jól befektetem. Szigorú tájékoztatási, működési, ellenőrzési követelmények mellett működhetnek csak.

Előnyök

Sok előnye van az alapoknak. Nem neked kell foglalkoznod vele hogy mibe fektesd a pénzed, nem kell figyelni a piac változásait, ezt valaki másra bíztad. Emellett lehetőséget ad olyan piacokat elérni, amit egyéni befektetőként körülményesebb, vagy drágább lenne. A legnagyobb előny viszont szerintem az hogy diverzifikáltságot ad, ezáltal csökkentve a kockázatot mondjuk egy bizonyos részvényhez viszonyítva. Tehát ha például veszek egy energiaipari alapot, vagy mondjuk egy olajcég részvényét, akkor az olajcéggel nagyobb kockázatot vállalok, mint az egész energiaiparral.

Hátrányok

Az aktív alapok legnagyobb hátránya szerintem a költség. Itthon nem ritka hogy 2-3%-os költséggel dolgoznak. Ezt akkor is kifizeted ha az alap épp pénzt veszít. Ami a legszomorúbb. hogy egy tanulmány szerint az esetek túlnyomó részében az alapok vezetői még az átlagos hozamot sem érik el, és ezért szép summát akasztanak le a befektetőkről. Ma itthon nem nagyon léteznek alacsony költségű alapok. Sokszor ezek az alapok más alapokba fektetnek (alapok alapja), többszörösen megfizetve a költséget. Tehát ha valaki olcsó indexkövető alapokba akar fektetni olcsón (0,1%) akkor külföldre kell menni, ami a különböző devizák miatt árfolyamkockázattal jár.

Összegezve

Mégis szerintem az átlagember számára, aki nem akar rengeteg időt eltölteni pénzügyi beszámolók, és jelentések olvasásával ezek az alapok a legjobbak hogy részt vegyünk a piacon, egyszerűen, és sok esetben olcsón is. A lényeg itt is az hogy tisztában légy vele mit veszel, és ha a termék megfelelő a célod elérésére.

A legjobb befektetés ha saját magadba fektetsz

A jó pap holtig tanul. Ha belegondolunk hogy a közmondások általában népi bölcsességek, amik hosszú idő alatt alakultak ki, akkor lehet hogy érdemes odafigyelni rájuk. Erre biztosan az egyre biztosan. Nem csak a papokra vonatkozik ez viszont, ha bármiben jó akarsz lenni akkor sosem szabad abbahagyni a tanulást, saját magad fejlesztését! A tudás hatalom! Miért? Lássuk!

Befektetések Egyszerűen

Ezen az oldalon gyűjtöm a befektetések egyszerűen sorozat cikkeit, hogy könnyebb legyen megtalálni:

Nulladik rész. Mielőtt belevágsz

Első Rész: Az infláció

Második rész: kockázat

Harmadik Rész: A befektetések típusai

Negyedik Rész: Kötvények

Ötödik Rész: Részvények

Hatodik Rész: Befektetési Alapok

Hetedik rész: Diverzifikáció

Befektetések egyszerűen 5: Részvények

Itt az ideje hogy folytassam a befektetésekről szóló sorozatot. Ma a részvényekről írok le pár dolgot ami segít majd megérteni őket, hogy mit is jelent egy részvény, hogyan lehet velük kereskedni, és milyen kockázatokkal jár. Általában ez az a befektetés ami a legjobban megosztja az embereket. Valaki szerint a legjobb dolog amit a kerék óta feltaláltak, valaki szerint viszont az egész egy nagy zsákbamacska, szerencsejáték. Ettől azért bonyolultabb a helyzet, lássuk miért.

Befektetések egyszerűen 4: Kötvények

Elérkeztünk a sorozat azon részéhez, amikor az egyes befektetési lehetőségeket mutatom be egyszerűen. Ebben a részben a kötvényekről lesz szó. Ezek nem részletes, és mindent kiveséző elemzések az egyes befektetésekről, hanem egy általános bemutatás, mik a kockázatok, milyen fajtái vannak, mire kell figyelni,  milyen időtávban érdemes gondolkodni. Lássuk akkor a kötvényeket!

Fajtái

A kötvény, mint ahogyan azt írtam egy igazolvány, amiben a kötvény kibocsátója vállalja, hogy az abban foglalt feltételek mellet visszafizeti a pénzed. A két legnagyobb fajtája az államkötvények, és a vállalati kötvények. Az egyszerűség kedvéért nézzünk egy példát. Kötvényt akkor bocsát ki valaki, ha pénzre van szüksége, és más forrásból vagy nem kap, vagy drágábban kapna pénzt. Mondjuk a Magyar Állam állampapírt bocsát ki, amire évi 3% kamatot fizet, éves kamatozással és 5 év a futamideje. Ez azt jelenti, hogy ha veszel 1000 forintért kötvényt, akkor az ötödik év végén visszakapod az 1000 forintod, és minden év végén kapsz 30 forintot kamatként.

Léteznek még úgynevezett diszkont kincstárjegyek is, amik általában 1 éven belüli lejáratúak, és nem kamatot fizetnek, hanem olcsóbban veheted meg őket. Az előző példához hasonlóan például egy 1000 forintos, 1 éves lejáratú kötvényt 970 forintért (diszkont áron, innen a név) vehetsz meg. Tehát a 970 forintodért 1000 forintot kapsz majd vissza. A vállalati kötvények ugyanígy működnek, annyi különbséggel, hogy a vállalat garantálja hogy visszaadja a pénzed.

Időtáv

Sokféle lejáratú kötvény létezik, egészen a fél évestől a több tíz évesig. Minél nagyobb az időtáv, annál nagyobb általában a kamatuk, erre majd a kockázat résznél kitérek. Én azt gondolom, hogy rövid távon (5 évnél kevesebb) kötvényeken kívül nem nagyon érdemes más befektetésen gondolkodni. Ezt a kockázatról szóló cikkben magyaráztam meg kicsit részletesebben.

Milyen könnyű kiszállni

Szakszóval likviditás. Egyszerűen annyit jelent, hogy mennyire könnyű pénzzé tenni a befektetésed. Általánosan elmondható, hogy az állampapírok, és tőzsdén jegyzett vállalatok kötvényein könnyű túladni, Létezik másodlagos piac ezekre, azaz nem csak az államtól tudok kötvényt venni, hanem valaki mástól meg tudom venni az állam tartozását például. Persze van egy bizonyos díj, illetve ilyenkor beszámolják a felhalmozott kamatot. Azaz ha holnap lejár a fenti kötvény, aminek a névértéke 1000 forint, akkor az nem 1000 forintért fogom tudni eladni, hanem annyival amennyit ér. Ebben az esetben a névérték, plusz egy év mínusz egy nap kamata. És innen ered a kötvények egyik kockázata is.

Kockázatok

Ha változik a jegybanki kamat, azaz drágábban, vagy olcsóbban lehet hitelt felvenni, az kihat a kötvényekre is. Ha ugyanis csökken a kamat, akkor az én kötvényem többet ér, mert nekem több kamatot fizetnek, mintha egy újonnan kibocsátott kötvényt venne valaki. Hasonlóan ha nő a kamat, akkor az én kötvényem kevesebbet ér, mert vehetne valaki többet kamatozó kötvényt is ugyanazon kockázat mellett. Természetesen ha megvárod a lejáratot, akkor ennek nincs hatása, ugyanúgy megkapod a pénzed, és a kamatokat. Illetve van, de az alternatív költség, hogy nem egy jobban fizető kötvényben van a pénzed, és pont ez az amit az eladásnál megfizetsz, ha eladod.

A másik kockázat hogy kinek adsz kölcsön. Állampapírnál egyszerűbb, ott azért ritka hogy egy állam csődbe jut, és ha ez be is következik, akkor azért az nem egyik napról a másikra fog megtörténni. A vállalati kötvénynél más a helyzet, ott azért elő tud fordulni az ilyesmi, ezért illik ismerni mennyire hitelképes egy cég. Ezeket nagyjából meg lehet becsülni a hitelminősítő intézetek minősítéséből. (AAA a legjobb, D a legrosszabb)

Összegezve

A kötvények, amennyiben nem a bonyolultabb fajtáját nézzük az egyik legegyszerűbb és legbiztonságosabb befektetésnek tekinthetők. Sok apróság merülhet fel, de az alapkoncepció eléggé egyszerű, én pénzt adok valakinek, amiért kapok egy elismervényt kötvény formájában, amit vagy megvárom még lejár, vagy eladom.