KATA adóváltozás 2021-ben

Ez egyelőre csak tervezet, de nem árt odafigyelni, és egyeztetni mindenkinek a saját könyvelőjével, vagy könyvelőirodájával az adóváltozásról.

  • A többszörös katázás lehetősége 2021-től meg fog szűnni, tehát mindenki csak egy vállalkozásban lehet kisadózó. (például nem lehet két KATÁ-s Bt.-éd vagy KATÁ-s egyéni vállalkozás mellett plusz egy KATÁ-s Bt.-éd)
  • Kapcsolt vállalkozásnál plusz 40%-os különadó terhe mellett lehet csak számlázni a cégbe. ( tehát, ha egy KATÁ-s egyéni vállalkozó olyan Kft.-be számláz be, amelyben a házastársa ügyvezető esetleg többségi tulajdonos, akkor azt 40%-os adó sújtja.)
  • Ez a helyzet külföldi cég vagy egyéb szervezet esetében is. ( KATÁ-s egyéni vállalkozó saját cégébe vagy párja tulajdonában levő külföldi cégbe 40%-os adó terhe mellett számlázhat csak be.)
  • 3 millió Forint feletti egy helyre való számla kiállítás ugyancsak 40%-os kulccsal adózik. (tehát, ha egy KATÁ-s egyéni vállalkozásnak három nagyobb partnere van, akiknek egész évben összesen 5-5-5 millió forintot számláz. Ebben az esetben a 3 millió feletti részekre 40%-os adó (3 x 800 ezer, azaz 2.4 millió forint) vonatkozik, amit ha magyar cégnek számláz, akkor a cégnek kell megfizetni és azt bevallani. Amennyiben külföldi cégnek állítja ki a számlát, akkor a KATÁ-s vállalkozónak kell bevallani és befizetni.)
  • A fentiek végett, amelyik összegre egyszer már megfizettük a 40%-os adót, arra a 12 millió forintos KATA határ miatt, újra már nem kell 40%-os adót fizetni
  • A KATA havi díjai nem változnak. (25, 50, 75 ezer forint)

A könyvelői szakmában nagy felháborodást keltettek a javaslatok egyes részei,
mivel, ha ezek mind bevezetésre kerülnek, ronthat a vállalkozások sikerességén, és hosszútávon a gazdaság fehéredését is visszavetheti.

A Magyar Könyvelők Országos Egyesülete online petíciót indított a KATA változtatások ellen, amelyet az alábbi linkre kattintva lehet aláírni:

“A kisadózás szabályainak módosítását nem támogatom.”

Közel 7500 aláírás gyűlt össze eddig.

Remélhetőleg felelős döntést hoznak a törvényalkotók, és számos tényezőt figyelembe fognak venni, mielőtt meghozzák a végső döntést.

Legnagyobb pénzügyi hibáim

Senki sem tökéletes, mindenki követ el hibákat az életben. Többször írtam már, és szilárdan hiszek benne, hogy a hibákat nem megbánni kell, hanem tanulni belőlük. Úgy gondolom minél többet hibázok, annál többet, annál gyorsabban tanulok belőle. Ennek jegyében szeretném megosztani veletek azokat a legnagyobb hibákat, amiket a pénzügyek területén elkövettem, és hogy mit tanultam belőlük. Ezzel összesen annyi a célom, hogy lássátok, hogy mindenki hibázik, és hogy ez rendben van.

Nem hagytam ott két év után a munkahelyem. Ez miért hiba? Ha csak a pénzt nézzük, akkor hosszú távon jobban jár a friss diplomás munkavállaló, ha az első pár évben munkát vált. 2006-ban örültem, mint majom a farkának, hogy viszonylag hamar kaptam munkát diploma után, és nem törődtem vele, hogy mennyit fizetnek, elég volt, hogy akkor nem volt rosszabb az átlagnál. A jó teljesítményt általában elismerik, csak a bökkenő az, hogy csak átlagos fizetésem volt, és minden emelés csak annak alapján történt. Visszanézve jobban jártam volna, ha 2 év után 20-30% emelésért elmegyek máshova, és ott folytatom tovább. Utólag persze már sokkal jobban átlátom, hogy mennek a dolgok egy multinál. Ebből annyit tanultam, hogy érdemes legalább évente szétnézni, hogy mennyit érsz a piacon, esetleg elmenni egy-két interjúra. Legalább egy kis gyakorlatot szerzel abban is.

Nem takarítottam meg eleget. Hatalmas változás volt, amikor munkába álltam és a szülői támogatás helyett rendes pénzt kaptam munkámért. Visszagondolva ezt is máshogy csinálnám, de akkor ez jól esett, és mint sokan mások én is rohantam elkölteni a pénzt ahogy bejött. Nem nagyon foglalkoztam megtakarításokkal, azzal, hogy mi lesz majd nyugdíjas koromban, sokkal jobban esett, hogy vehettem kocsit magamnak, nem kellett éveket spórolnom egy laptopra, meg hasonlók. Ha megkérdezted volna, pontosan nem tudtam volna megmondani mennyi pénzt költöttem egy hónapban, és hogy mennyi maradt meg belőle. Egyszóval az életszínvonal infláció áldozata voltam én is. Legalább annyi eszem volt, hogy egy egyetemi haverommal laktam jó pár évig, és nem rohantam magamnak személyi igazolványra új építésű lakást venni svájci frank alapú hitelre önerő nélkül.

Kocsit vettem hitelre. Olyan szerencsés helyzetben voltam, hogy nagyon kedvező feltételű hitelhez fértem hozzá, tehát gyorsan mentem is venni egy autót. Akkor egy Lada Samarám volt, és vágytam egy jobbra. Bemagyaráztam magamnak, hogy megérdemlem, olcsóbb is, mint a BKV, és egyébként is Budapesten gyorsabb autóval közlekedni. (LOL) És milyen jó, hogy nem kell vonatoznom mikor a szüleimet meglátogatom. Itt írtam róla, hogy mennyibe került ez az autó nekem. Persze nagyon kényelmes volt, de akkor nem gondoltam bele még hogy mennyibe került nekem a kényelem. A tanulság az, hogy az autó nagyon drága luxus. Most is van kocsi, de nem kell napi szinten használnom.

Másra bíztam a pénzügyeim. Pár év elteltével azért kezdtem rájönni, hogy nem ártana saját lakás majd valamikor, és a nyugdíjrendszerben hosszú távon nem lehet bízni, tehát jobban teszem, ha félre teszek egy kicsit ezekre a célokra. Ahelyett, hogy kicsit utánanéztem volna, egy ügynökre hallgattam, és unit linket befektetésbe tettem a pénzem. Erről is találsz itt pontos elszámolást, nem a legfényesebb pont a múltamban. Amit ebből tanultam, hogy naivitás lenne mástól elvárni, hogy törődjön a jövőmmel, és a pénzügyeimmel. Mindenki a saját jövőjével, saját pénzével fog elsősorban törődni. Sokat tanultam azóta a pénzügyekről, és nem annyira bonyolult, mint amennyire sokan hiszik.

Ezek voltak úgy gondolom a legnagyobb hibák, amiket vétettem. Ez van. Neked volt olyan hibád, amit utólag megbántál, esetleg máshogy csinálnál? Nagyon szívesen meghallgatnám, biztosan tanulságos lenne többek számára. Lentebb a hozzászólásoknál megoszthatod.

Oszd meg!

Mindenhez idő kell

Manapság instant világban élünk. Ha információra van szükségünk, akkor gyakorlatilag az emberiség teljes tudása a zsebedben lapul, csak egy telefon kell hozzá, és internet hogy hozzáférj. Ha ételre van szükséged, akkor egy telefon, vagy pár kattintás, és egy órán belül a meleg kaja házhoz jön, de ha nem is élsz nagyvárosban, akkor is jó eséllyel gyorsan be tudsz szerezni majd minden élelmet. Magától értetődőnek tűnik hogy bármit azonnal megkaphatsz. Pedig egy kis türelemmel nagyon sokra viheted.

Nem én vagyok az első aki leírta ezt, és nagyon régen rájöttek már arra hogyan kell ezt az ember tulajdonságot, kihasználni. Jobb esetben csak kihasználják a türelmetlenséget. Nincs pénzed nyaralni menni, mert nem tettél félre? Sebaj, lehet menni hitelből, esetleg személyi hitelből, és majd teszel félre kényszerből utána. Csak nem a nyaralásra, hanem a bank pénztárcájába teszel félre, mert nem voltál elég türelmes. Kell a legújabb telefon? Ugyanez a sztori, a szolgáltató boldogan ad majd neked részletre telefont, és majd megint rákényszerülsz hogy spórolj a telefonra, azonban a hasznát ennek nem te fogod élvezni.

sajnos azonban az hogy az emberi kapzsiság és türelmetlenség egyben nagyon jó táptalaj a mindenféle csalások, piramisjátékok számára. Elég egy félig hihető sztorit előadni arról, hogy mi is a piramisjáték alapja, és máris azon kaphatod magad, hogy csőbe húztak. Gondolom mindenki látott már csodaszert ami bőszen hirdeti hogy 3 hónap alatt modellalkatod lesz tőle. Teljesen mindegy milyen halandzsát találnak ki, el akarod hinni, mert így nőttél fel. Mindenre van instant megoldás ugye.

A valósság azonban teljesen más. Ha valami túl szép hogy igaz legyen, akkor az nem igaz. A gyarapodáshoz idő kell, méghozzá nem is kevés. Az egészség példájánál maradva ha elhíztál, akkor az nem 3 hónap alatt történt. Naiv lenne azt várni hogy 3 hónap alatt teljesen átalakítsd a fizikai felépítésed. Ha sok adósságod van, akkor jó eséllyel nem 2 nap eredménye az sem. Megszabadulni tőle sem 2 nap lesz, hanem hosszú idő, ami igenis áldozatokkal fog járni. Aki mást mond az vagy hazudik, saját termékét, szolgáltatását tolja, pénzt akar kicsalni belőled, vagy eszek tetszőeges kombinációja.

Azonban ha kitartóan teszel a célodért, legyen az egészségesebb életmód, adósság törlesztés, nyugdíjmegtakarítás, vagy bármi más, akkor annak meglesz az eredménye, csak nem egyik napról a másikra. Azzal azonban hogy rendszeresen teszel valamit a célod elérése érdekében, észrevétlenül is lendületet építesz.

Olyan ez, mintha egy tehervonat kocsiját próbálnád meg eltolni. Hiszed vagy sem, egy ember képes megmozdítani egy teherkocsit, de csak nagyon lassan. Azonban ha már mozog, akkor viszonylag kis erőfeszítéssel mozgásban tartható. Ha egyik napról a másokra akarsz meggazdagodni, akkor az olyan, mintha jó nagy rössel nekiugranál a vonatnak, hogy eltold. Fájni fog, és feladod. Ha azonban rendszeresen teszel félre egy kis pénzt, akkor idő alatt lendületet építesz, és egyre könnyebb lesz fenntartani. Csak legyen türelmed hozzá.

Összességében sokkal fontosabb a következetesség, és kitartás. Ne akard egyik napról a másikra megváltoztatni a világot.

A törzsvásárlói programoknak semmi értelme.

Ma már nincs olyan nagyobb üzletlánc vagy benzinkút ami nem ajánlana valamilyen törzsvásárlói programot, hűségkártyát, pontgyűjtögetős lehetőséget. Van aki esküszik rá, hogy milyen jó dolog, szerintem felesleges időpocséklás, amivel ráadásul nem is biztos hogy jól jársz. Miért? Olvass tovább, és megtudod.

Annyit előre szeretnék bocsátani, hogy mint minden itt a blogon a személyes véleményem, amit azért írok le, hogy hátha valakinek segít jobb döntéseket hozni.

Először is, mik ezek a pontgyűjtő kártyák, hűségprogramok? Az ötlet egyszerű, adjunk a vásárlónak egy kártyát, vagy valamit amire pontokat kap a vásárlásai után, amiket aztán az üzletben levásárolhat. Az egész úgy van tálalva, hogy ezzel mennyi pénzt spórolhatsz. Ez ha felületesen vizsgájuk, akkor még egy olyan szitu is lehetne, amivel mindenki jól jár, de ha egy kicsit mélyebbre ásunk, azt láthatjuk, hogy a mindenki azért ebben az esetben leginkább az eladó lesz. A valóságban ezeknek a programoknak az egyetlen oka hogy a cégek több pénzt keressenek. Ha nem így lenne, nem csinálnák. De miért járhatsz te rosszabbul egy olyan lehetőségen hogy valamit olcsóbban kaphatsz meg?

Nem mindig olcsóbb – Ha van ilyen törzsvásárlói kártyád, akkor hajlamos leszel azt az üzletet részesíteni előnyben. Még akkor is ha csak nagyon kevés kedvezményt kapsz. Ha csak havi egyszer mész ki a kedvenc bevásárlóközpontodba, ahelyett hogy a közelben vásárolnál, máris jó valószínűséggel buktad a kedvezményt. Ugyanez a helyzet a benzinkutakkal. Ha minden tankolásnál kicsit messzebb mész a kedvenc kutadig, máris drágábban tankoltál. Ja és ha már kint vagy a hipermarketben, akkor jó eséllyel többet fogsz vásárolni mint amiért elindultál.

Biztos ez amire szeretnéd fordítani a szabadidőd? Már a csatlakozásnál elpazarolod az idődet. Mindenféle űrlapokat kell kitölteni stb stb. Az üzleteknek ezek a programok nagyon jó módjai arra hogy pontosan megismerjék a vásárlási szokásaid, és mindenféle ajánlattal bombázzanak. Megint időt pazarolsz hogy ezeket átnézd, hogy hátha van bennük valami amit mindenképp meg kell venni, igaz 5 perce még nem is gondoltál rá hogy szükséged lenne rájuk. Ezek a pontok, vagy bármilyen jutalom amit kapsz nem pénzzel egyenlő, csak a boltban lehet elkölteni őket. Elég jelentős részük nem kerül felhasználásra, mert sok helyen bizonyos időn belül el kell használni őket.

Arról nem is beszélve hogy mennyi energiád fogja felemészteni, hogy emlékezz rá hogy mindig nálad legyen a annak a láncnak a kártyája ahová vásárolni indulsz.

Megnéztem pár nagyobb üzletlánc bizalom programját, és kb. fél százaléknyi kedvezményt jelent ha a legoptimálisabban használod ki a program adta lehetőségeket. Csak összehasonlításképp az egy 20 ezer forintos bevásárlásnál 100 forint, vagy negyed liter benzin. Csak gondolkodj el rajta, hogy ez mennyit jelent a te vásárlási szokásaid mellett. Biztos hogy nincs más amivel több értéket tudsz magadnak teremteni azzal az energiával amit ilyenekre pazarolsz? Szerintem biztos hogy találsz valamit.

Autót ingyen hitelből?

Itthon is megjelentek a 0%-os autóhitelek, most olvastam egy cikket a pénzcentrumon ami részletesen taglalja melyik gyártó milyen feltételek mellett nyújt hitelt az új autód mellé. Őszintén szólva az egész egy kicsit reklám szagú, és mint mindig, most is csak a lényeg marad ki. Az a kérdés hogy megengedhetsz-e magadnak egy új autót. Jó dolog is lehet a 0%-os hitel, de csak akkor ha nem építik be a költségeket az árba, és ha amúgy is ki tudnád fizetni KP-ben a kocsit. Lehet úgy is gondolkodni, hogy megérdemled a kocsit, szeretnéd ha neked is szép autód lenne, stb. OK, csak tudd, hogy minden ilyen döntéssel a szabadságod egy részét adod fel. Hamar eljön a nyugdíj, és nagyon nehéz lesz megélni abból amit az állam adni fog. Ideje felelősséggel gondolkodni, és rájönni hogy a te jövődért csak te tehetsz.

7+1 spórolós tipp

Több cikkben is foglalkoztam már a befektetésekkel, megtakarításokkal, azzal hogy hogyan, mibe lehet befektetni a megspórolt pénzed. Jogos lehet a kérdés hogy jó, de hogy spóroljak? A teljesség igénye nélkül itt van pár tipp arról, hogy min, hogyan lehet megtakarítani egy kis pénzt. Ha van még ezen felül ötleted, ami neked nagyon bejött, akkor a hozzászólásoknál nyugodtan írd le.

  1. Magadnak fizess először
    Ez az első pont nem arról szól hogy min, hanem inkább hogy milyen módon tudsz spórolni. A legegyszerűbb módja a spórolásnak, ha automatizálod, és a hónap elején félreteszel a jövőre. Akkor nem kell gondolkodnod, és biztos hogy félre lesz téve a pénz és nem költöd el. A pozitív oldala viszont az hogy amit meghagytál magadnak, hogy elköltsd, azt nyugodtan, lelkiismeretfurdalás nélkül elköltheted, hiszen már tettél félre a jövőre. Ha ennyit megteszel már kész is egy nagyon egyszerű költségvetés.
  2. Írj minden kiadást
    Írtam már róla részletesebben is, hogy miért nagyon fontos. A lényeg, hogy egyrészt pontosan fogod tudni, hogy állsz a pénzzel, másrészt tudat alatt is jobban oda fogsz figyelni hogy mire mennyit költesz.
  3. Próbáld meg kitalálni mennyiért vásároltál
    Lehet hogy csak nekem poén ez, de amikor elmegyünk bevásárolni, mindig megpróbálom megtippelni hogy mennyi lesz a vásárlás végösszege. Azért jó ez, mert legalább nagyjából tisztában leszel hogy mi mennyibe kerül.
  4. Kerüld a leértékeléseket akciókat
    Pedig mennyire vonzóak ugye? 20, 30, 50 százalékos leértékelések, egyet fizet kettőt kap meg a hasonló dolgok. Glamour napok, Joy napok, black friday, meg ki tudja még mennyi más hasonló marketing ünnep. Az a veszély csak ezzel, hogy ha csak azért veszel meg valamit mert le van értékelve, akkor nem volt rá szükséged, és nem spóroltál 30%-ot, hanem kidobtál 70-et. Csak akkor van értelmük ha valamit amugy is meg akartál venni, és kivárod amig megveheted leértékelve.
  5. Vásárolj használt dolgokat
    Nyilván vannak dolgok amiket nem biztos hogy használtan akarsz venni, és nem is azt akarom mondani, hogy használt WC papírt vegyél, de nagyon jó dolgokat lehet sokkal olcsóbban megvenni használtan. Az emberek nagyon nagy része autót csak használtan vásárol, miért ne lehetne mondjuk babakocsit, vagy gyerekülést venni használtan? Ma már nem a 90-es években élünk, amikor a keleti aprót lehetett bújni, itt az internet, a vatera, jófogás, tesz-vesz és még sok hely. Egyik kedvenceim a facebook csoportok.
  6. Tedd le a cigit
    Erre szerintem nincs mentség. Biztos van már ezer forint egy doboz cigi, ami napi egy dobozzal számolva havi 30 ezer ki az ablakon. Fizetsz azért hogy egészségtelenebb legyél. A legtöbbünk boldog akar lenni, ami nehéz ha beteg vagy. Ha halott, akkor még nehezebb. Rengeteg helyen lehet már segítséget kérni a leszokáshoz, élj vele.
  7. Tanulj meg főzni
    Itt a fővárosban ha egy két fős háztartást nézünk csak, akkor napi 2-3000 forint simán el tud menni ebédre. Ma már mint minden mást nagyon könnyen meg lehet tanulni főzni is akár, de legalább az alapokat, interneten. Nem tart annyira sokáig elmenni bevásárolni, és megfőzni pár dolgot, ami ha nem is minden nap, de heti pár alkalommal kiválthatja az étkezdét. Meg fogsz lepődni mennyire egyszerű, mennyivel olcsóbb, és bónuszként tudni fogod, mit eszel.
  8. Írj magadnak listát, min tudnál spórolni
    Ez a 7 pont csak pár ötlet arra hogy hogyan tehetsz félre egy kis pénzt. De nyilván te sokkal jobban ismered a sajt szitudat. Szánj rá 30 percet, vegyél egy papírt és ceruzát, és gondolkozz el rajta min tudnál spórolni. Biztos vagyon benne hogy jó pár ötletet fogsz leírni majd.

Honnan tudod hogy jó befektetés-e egy adott ingatlan

Nem tartom elképzelhetetlennek hogy a jövőben befektetési céllal is fogok ingatlant venni. Nem vagyok annak a híve, hogy csak úgy belevágjak valamibe, ezért gondoltam hogy eltöltök egy kis időt, utánaolvasok a dolgoknak, és  megpróbálok magamnak egy rendszert kialakítani ami megkönnyíti az ingatlanok előzetes értékelését,  ami objektív, és segít abban hogy az első szűrő legyen egy ingatlanvásárláskor. Csináltam egy  egyszerűen használható söralátét szintű kalkulátort is amit innen letölthetsz . Előre bocsátom, ennek a cikknek nem az a célja hogy más befektetésekkel összehasonlítsam az ingatlanbefektetést, hanem az hogy hogyan lehet eldönteni hogy egy-egy ingatlan jó befektetés-e-  Ezekre a dolgokra gondolom hogy figyelni kell mielőtt belevágsz:

Ingatlan-kiadás-kalkulátorLetöltés

Először azonban pár alap dolog, az ingatlan befektetésekkel kapcsolatban:

Honnan van hasznod egy ingatlan ilyen üzletnél?

Az ingatlan kétféleképp tud hasznot termelni. Egyrészt minden hónapban bérleti díjat szedhetsz utána, és jó eséllyel számolhatsz az ingatlan felértékelődésével.  Ilyen szempontból nagyon hasonló egy részvényhez. A bérleti díj megfelelője részvényeknél az osztalék, a felértékelődés pedig az árfolyam-nyereségnek felel meg. Fontos különbség, hogy a felértékelődés csak papíron létezik, ameddig el nem adod az ingatlant. Szerintem a felértékelődés hosszú távon (értsd 10+ év) az inflációt követni, tehát az ingatlan az infláció elleni “védekezés” egyik legjobb eszköze. Nem vagyok makrogazdasági szakértő, de nekem a józan ész azt diktálja, ahogy az árak nőnek (infláció) az embereknek a keresete is nőni fog, ahhoz hogy a kínálati-keresleti egyensúly fennmaradjon, nőnie kell a lakásáraknak is.

Mi határozza meg a bérlakások iránti keresletet?

Szerintem két dolog, a munkalehetőségek, és felsőoktatás. Ha nincs munka, nem lesz az embereknek pénze, és oda mennek ahol lehetőségük van munkát vállalni. Anno én is ezért költöztem a fővárosba, egyszerűen sokkal több a lehetőség itt. A másik az felsőoktatás, olyan egyetemvárosokban, mint Debrecen, Miskolc vagy Győr mindig lesz igény a hallgatók részéről, mert csak egy részüknek lesz lehetőségük kollégiumban lakni. (az más kérdés hogy sokan nem is akarnak). Saját lakást szerintem nem sokan engedhetnek meg, illetve nem is biztos hogy akarnak ha nem abban a városban akarnak letelepedni.

Ingatlan típusa

Szerintem Magyarországon a kiadásnál inkább lakások jöhetnek számításba, sokkal kevesebb kiadó házzal találkoztam az ingatlanos oldalakon. Úgy gondolom hogy ennek kulturális okai vannak, egyszerűen kevesen gondolkoznak abban hogy házat béreljenek. A szokásos modell  úgy tűnik hogy a lakásbérlés, lakás vásárlás, és esetleg házvásárlás mentén húzódik. Ebből adódóan befektetési céllal én inkább lakást vennék, ami meghatározza az elhelyezkedést is.

Elhelyezkedés

Az elhíresült fáma “location, location, location) szerint a legfontosabb egy ingatlannál. Elsősorban olyan városokban gondolkodnék, ahol hosszú távon is van munkalehetőség, Budapest, illetve néhány kivételével megyeszékhelyek tűnnek kevésbé kockázatos választásnak. Itt van elég kereslet ahhoz hogy jó eséllyel kiadható legyen egy ingatlan, és eladható is marad az ingatlan ha esetleg szükség van rá.

Pénzügyek

Ok, megvan hogy nagyjából hol, milyen típusú ingatlanban érdemes gondolkozni, de honnan tudod hogy egy adott ingatlan jó befektetés-e? Ehhez azért sokkal komolyabban meg kell vizsgálni az adott ingatlant, de az hogy az első rostán átmegy-e azt viszonylag hamar meg lehet tudni. Erre való a kalkulátor, ami három dolgot fog nézni:

Fél százalék szabály: Nagyon egyszerű, fogod a vételárat, és hogy mennyiért lehet kiadni a lakást havonta. Elosztod a bérleti díjat a vételárral, ha a kettő hányadosa fél százalék alatt van, akkor nem érdemes foglalkozni az ingatlannal. Tehát ha 10 millió forintért veszek egy lakást, akkor minimum 50 ezer forintért kell hogy tudjam kiadni. Azért fontos ez, mert ha belegondolsz így adók és költségek előtt 6%-os évi jövedelmet érsz el a befektetésen felértékelődés nélkül (azaz hosszú távon infláció felett) Ez az abszolút minimum, ami alatt szerintem nem is érdemes foglalkozni egy lakással, de én inkább 0.6-0.7% felett érezném kényelmesen magam…

Cash flow ráta

A fél százalékos szabály egy jó és könnyen kiszámolható első szám aminek ha megfelel az ingatlan, akkor tovább lehet lépni. A következő a cash-flow ráta, azaz hogy költségek és adók után mennyi pénz marad a zsebedben amit elkölthetsz, vagy befektethetsz újra. Erre igazából szerintem nincs szabály hogy mennyi az a szám ami jó, ezt mindenkinek magának kell eldönteni. Így számolhatod ki:

  1. Kiszámolod az éves bevételed
  2. Levonod a működési költségeket (javítások, biztosítás, minden egyéb ami nincs a rezsiben)
  3. Kiszámolod az adókat (bevétel mínusz összes költség mínusz értékcsökkenés és ennek a 15 százaléka jelenleg)
  4. Nettó éves bevétel: kivonod a bevételekből a költségeket és az adókat
  5. Cash flow ráta: nettó éves bevétel osztva a vételárral

Az egyszerűség kedvéért maradjunk az előbb említett 10 milliós lakásnál, amit 70 ezerért lehet kiadni havonta, és havi 7 ezer forint működési költség merül fel rezsin felül. Erre jön még 8 ezer SZJA, marad 55 ezer nettó jövedelem havonta, ami éves szinten 6.33%.

Egy bónusz mutató, de ezzel nagyon óvatosan: önerőre számolt hozam:

Eddig nem beszéltem  az ingatlan finanszírozásáról. Ha egy ingatlan nem jó befektetés úgy hogy hitel nélkül, zsebből megveszed, akkor hitellel sem lesz az. Gondolhatnád, hogy igen ám, de mi van ha csak 20 százalék önerővel szállok be, akkor sokkal jobb lesz a hozam nem? A válasz az, hogy lehet. Könnyen beláthatjuk miért veszélyes ez a mutató. Mi van ha önerő nélkül veszem meg a lakást, akkor végtelen a haszon százalékban kifejezve?  Könnyen túl rózsás képet festhet ez a szám. Így számolhatod ki:

  1. Fogod a bérleti díjat
  2. Levonod az összes költséget (adók, egyéb kiadások, hiteltörlesztő)
  3. Megszorzod ezt a számot 12-vel, megkapod az éves bevételt
  4. Ezt elosztva az önerővel megkapod az önerőre számolt hozamot

Arra viszont nagyon figyelj, hogy a hitel mindig kockázatot jelent. Azt akkor is kell fizetni, ha nincs a lakás kiadva, vagy ha csak kevesebbért tudod kiadni, mert épp egy válság van. Akkor jöhetnek a csúnya sztorik, hogy nincs miből fizetni a hitelt, és el kell adni mélyen áron alul a lakást. És ez csak egy kockázat. Ha láttad a Big Short-ot, akkor biztos emlékszel a sztriptíztáncosra akinek 5 háza és egy lakása volt.  Óvatosan csak hitellel és az eladósodással, a mohóság nagyon csúnyán visszaüthet!

Egy ingatlannál a vételkor dől el, hogy mennyire jó befektetés. Infláció feletti felértékelődésre számolni nem más, mint spekuláció. Ha van egy jó terved, van elképzelésed hogy milyen hozamra számolhatsz, érted a kockázatokat, költségeket, és elfogadhatónak tartod, akkor sokkal nagyobb eséllyel leszel sikeres a befektetésben.

Kihagytam valamit? Hozzászólnál? Tudod hol teheted! ?

Kamatcsökkenés Cetelemnél

A minap kaptam e-mailben, hogy a Cetelem csökkenti a takarékszámla kamatait. Ettől függetlenül még mindig az számla a jobbak közül, ha biztonsági tartalékodnak keresel helyet.

így alakulnak a kamatok Április 1-től:

 Megtakarítás összege Éves kamatláb EBKM
 2 500 000 Ft és a felett 2,00% 2,02%
 500 000 Ft – 2 499 999 Ft 1,85% 1,87%
 0 – 499 999 Ft 1,75% 1,76%

Részletek a hirdetményben.

Hogyan állj ellen az impulzusvásárlásnak

Egy amerikai felmérés szerint az emberek valamivel több mint 4 milliárd dollárt költenek impulzusvásárlásokra. A szám elég megdöbbentően nagy, még akkor is, ha odakint azért jóval többen élnek. Sajnos nem találtam ide vonatkozó statisztikást itthonról, de biztos vagyok benne hogy itthon sincs másként, és rengeteget költünk ezekre a “meglátni és megszeretni” indíttatású vásárlásokra. Az impulzusvásárlás nem más, mint amikor valami olyat veszel, amit nem terveztél előre. Az egyik legkönnyebb módja annak hogy sokkal több pénzt költs, az hogy valamilyen oknál fogva egy hirtelen döntéssel olyan dolgokra költesz, amire nincs szükséged.

Biztosan észrevetted már, hogy több kaját vásárolsz a boltban, ha éhesen mész el vásárolni, vagy jártál úgy hogy mikor hazaértél akkor csomó olyan dolgot találtál a szatyorban amit nem is feltétlenül akartál megvenni. Addig, amíg ezek apró dolgok, nem történt akkora tragédia. A lényeg amire fel szeretném hívni a figyelmet ezzel a rövid cikkel, ismerd fel amikor csak egy impulzus alapján veszel meg valamit. Egy egész szakma épül erre, úgy hívják: marketing. Ízek, illatok, dekoráció, termékek elhelyezése, mind mind eszköz arra, hogy többet vásárolj. Nem könnyű, de ha van rá egy rendszered, akkor ellen lehet állni a kísértésnek.

Egy kis pszichológia

Sajnos sokak számára a vásárlás egyfajta terápia szerepét is betölti. Nem kis mértékben annak a rengeteg üzenetnek amit éveken, évtizedeken át hallunk a TV-ből, a munkatársainktól, a baráti társaságunktól, vagy az internetről. Attól leszel több, ha valamit birtokolsz. Az agyunk pedig összeköti ezt az érzést a vásárlással, és jó érzés lesz valami újnak a birtokában lenni. „De jó ez a póló, cipő, ruhácska, Ipad, kocsi, lakás, (random valami), annyira sokat dolgoztam érte, megérdemlem.” Biztos nem újdonság ez a koncepció. Biztosan ismersz valakit, aki járt már gy, netán te is vettél valamit, mert megérdemled. Én igen, nem kellett volna. Másik példa, ha éhesen mész boltba, biztos észrevetted már hogy több kaját veszel.

Nem titok, hogy nem vagyok a marketing, mint szakma nagy tisztelője. Addig ameddig egy termék jó tulajdonságaira hívja fel a figyelmet, addig rendben van. Akkor kezdődik a baj, amikor a marketinggel hozzáadott értéket szeretnének a cégek generálni. Magyarul többért szeretnék eladni a terméket, mint amennyi annak használhatósága, tulajdonságai, minősége alapján elvárható lenne.  Elég necces terület ez, sok hazugságnak, és nem feltétlenül etikus viselkedésnek ad lehetőséget. Na de elkalandoztam egy kicsit.

A kereskedelem elég nagy része arra van optimalizálva, hogy a fogyasztók hirtelen fogyasztási vágyát kihasználva eladásokká változtassa azokat. Nem tudom észrevetted-e már hogy mennyire könnyű ma vásárolni. Ha bemész egy plázába, vagy hipermarketbe, akkor szinte minden ott lesz egy helyen, és már maga a termék eszedbe juttatja, hogy lehet hogy szükséged van rá. Erre még rátesz jó pár lapáttal az online kiskereskedelem. Lassan itthon is kezd egyre inkább elterjedté válni ez a vásárlási forma. Pár évet a jövőbe tekintve valószínűleg ott fogunk itthon is tartani, mint az USA ilyen téren. Itthon is egyre inkább elérhetőek lesznek az online felületek, Ebay, Amazon, stb. Mi sem könnyebb, mint pár kattintással megvenni valamit, ami holnap ott van az ajtód előtt. Még a fotelből sem kell felkelni.  Csak a hitelkártya kivonatot ne kéne megnézni minden hónapban!

Hogyan állhatsz ellen?

Lista. Tervezz előre, készíts bevásárlólistát, és csak azt vedd meg ami szerepel a listán. Nagyobb dolgok esetén egy jó trükk, hogy ha valami eszedbe jut, hogy szükséged van rá, írd fel egy listára, majd tedd el egy hónapra a listát valahová. Ha egy hónap múlva is úgy érzed, hogy szükséged van arra amit felírtál akkor hajrá, de legalább tudod, hogy nem hirtelen felindulásból veszed meg.

A leárazás nem feltétlenül jó dolog. Tegyük fel hogy meglátsz egy ruhadarabot, vagy kütyüt jelentősen leárazva. Tudod is hogy le van árazva, mert általában többért szokták adni az a terméket, és nem csak egy trükkről van szó, mint amikor kiragasztják 3 méteres betűvel a bolt kirakatára hogy -70%. Gondold végig, hogy tényleg szükséged van-e arra a termékre? Ha felesleges dolgot veszek, akkor tök mindegy mennyiért vetted, akár 90%-al olcsóbban akkor is csak kidobott pénz volt. Előbb legyen meg a szükséglet, ne az árcédula teremtse azt!

Ne menj “shoppingolni”!A shoppingolás, mint időtöltés az egyik legdrágább szórakozás. Ha tudod hogy hajlamos vagy hirtelen felindulásból megvenni dolgokat, akkor ne is menj shoppingolni. Kerüld a plázákat.

Vezesd a kiadásaid! Ha már egyszer költesz, akkor tudd mennyit költöttél. Ha meglátod a sok felesleges dolgot a kiadásaid közt, meg fogod gondolni legközelebb hogy tényleg szükség van-e a következő kacatra.

Számold ki mennyi idődbe kerül! Hajlamosak vagyunk csak pénzben gondolkodni. Az a pénz azonban munkából jön, ahol ott kell lenni, és valószínűleg nem azért vagy ott, mert nagyon szereted. Számold ki mennyi a nettó órabéred, és fordítsd le a dolgok árát munkaórára. Ja, hogy egy új telefonért 3 hetet kell dolgozni? Máris nem annyira csábító mint megvenni hitelkártyára 10 ezerért, plusz két éven át még 10 ezerért havonta.

Olvasd el Vicky Robin Pénzt vagy Életet című könyvét. Megtanít majd hogy hogyan határozd meg a tárgyak értékét objektíven, hogy aztán valós tényeken alapuló döntéseket hozhass. Nagyon röviden mindenért idővel fizetsz, ami végső soron az életedből egy kis szelet. Legtöbben úgy szerezzük a pénzünket hogy az életünk egy részét egy munkáltatónak adjuk a fizetségért cserébe.

Tartsd észben a céljaid! Vajon e a vásárlás segít-e elérni a céljaid, vagy hátráltat benne. Elég könnyű meghatározni, és ismét csak jó motiváció lesz.

Ez csak egy pár tipp arra, hogy tudatos vásárlóvá válj, és ne a munkád, a pénzed rabszolgájává. A választás a tied.

Ingatlan, mint befektetés 2017 Q1 elszámolás

Most csak egy gyors update, eltelt újra egy negyedév, és mint ígértem, megosztom a számokat. Ez a negyedév elég “unalmas” volt, de mint tudjuk ez befektetéseknél nem feltétlenül jelent rosszat. Sőt! De lássuk a számokat, ismét ezer forintban értendők:

Árbevétel335
Költségek170
Adózás előtti eredmény165
SZJA24
Adózott eredmény140

Ez éves szintre vetítve 4.16% passzív jövedelemnek felel meg. Befektetett időben most minimális ráfordítást igényelt az ingatlan, kb. 1 óra adminisztráció volt vele. Nem rossz, következő update 3 hónap múlva!

Oszd meg!